-상장 리츠 주가 하락세, 적정 밸류에이션 다다르나

-기관투자자들이 연말 실적 위해 매도 늘렸다는 분석도



주식시장 상장리츠의 최근 주가가 연이어 하락세를 기록하고 있다. 공모리츠 시장의 '쌍두마차'로 평가되며 상장 첫날 상한가를 기록했던 롯데리츠와 NH프라임리츠 역시 예외는 아니다. 기대감에 힘입어 이른 시간에 주가가 치솟은 만큼 이젠 적정 밸류에이션에 다다르고 있다는 분석이 나온다. 지나치게 상승(오버슈팅)한 가격에서 조정 과정을 거치고 있다는 얘기다.

실제 밸류에이션(가치평가)보다 높은 가격에 형성됐다는 점은 국내 리츠의 위험요소로 지적돼 왔다. 주식시장에 상장된 국내 리츠의 경우 주가 대비 배당가능이익(FFO 배율·P/FFO)이 20배를 넘는 수준이었기 때문이다. 미국 주요 리츠의 배당가능이익이 12~18배 수준인 점을 고려하면 지나치게 상승했다는 지적이다.

밸류에이션 평가의 척도로 사용되는 배당가능이익(P/FFO)은 순이익에 감가상각비와 투자자들의 자산매각에 따른 손실을 더해 리츠의 실질 현금창출력을 보여주는 지표다. 상장기업의 주가수익비율(PER)과 비슷한 개념으로 볼 수 있다.

◆ 상장 초기 강세 이후 조정중

16일 종가기준 NH프라임리츠는 6130원에 거래를 마쳤다. 기준 공모가 5000원에서 가격제한폭(30%)까지 오른 6500원에 거래됐던 상장 첫날보다 내려앉았다.

롯데리츠도 상황은 다르지 않다. 지난 16일 롯데리츠는 전일보다 1.11% 오른 6360원에 거래를 마쳤다. 지난 10월 말 상장 후 이튿날 공모가 6000원 대비 42% 상승한 7100원에 거래됐던 것을 감안하면 조정을 받은 셈이다. 이 외에 신한알파리츠, 이리츠코크렙 역시 이달 들어 내림세를 나타냈다.

이러한 현상은 예견된 수순이란 해석이 많다. 김형근 NH투자증권 연구원은 NH프라임리츠 상장 당시 메트로신문과의 인터뷰에서 "공모할 때 자금이 쏠렸지만 더 큰 매력도가 없기 때문에 첫날 주가에서 둔화하는 흐름을 보일 것"이라고 예견한 바 있다.

리츠는 주가가 높아져도 결국 배당은 임대료 수익에서 나온다. 보유한 부동산 자산이 오를 만한 특별한 이슈가 생기지 않는다면 단기적으로 차익을 실현하는 것이 낫다고 판단한 투자자들이 늘어났다는 뜻이다.

김진영 키움증권 연구원은 "리츠는 배당수익률이 높은 대신 변동성에 대한 리스크가 존재한다"고 설명했다.

기관투자자들이 연말 실적을 위해 매도 물량을 늘렸다는 분석도 나왔다. 실제로 신한알파리츠의 경우 지난 9~13일 5거래일간 기관투자자들이 30만주 이상 순매도했다. 52주 신고가를 경신했던 지난달 이후 한달여간 44.5만 주를 순매수했던 것과 큰 차이가 있다. 거래량이 많지 않다는 리츠 특성상 기관의 매도 공세에 주가가 흔들리며 변동성을 보이고 있다.

황세운 자본시장연구원 연구위원은 "현재 리츠에 투자하면 실질적인 수익률은 예상보다 더 낮게 형성될 가능성이 높다"며 "공실률이 높아지면 리츠에서도 손해를 볼 수 있다. 보수적으로 접근하라"고 조언했다.



◆12·16 부동산 대책, 리츠시장에도 영향?

12·16 부동산 대책은 이번에야말로 확실하게 집값을 잡겠다는 정부의 의지로 풀이된다. 그동안 집값을 잡기 위해 각종 규제를 내놓았음에도 서울 아파트 값이 24주 연속 상승하고 분양가 상한제 지정 이후 되레 집값이 급등하자 특단의 조치를 한 것으로 볼 수 있다. 부동산 업계에서도 예상치 못한 '깜짝 발표'라는 말이 들린다.

이같은 초강도 부동산 대책이 리츠(REITs) 시장엔 어떠한 영향을 미칠까. 대출이 제한됨에 따라 집을 사기 어려워져 실물 부동산에 투자될 자금이 리츠로 향할 수밖에 없어 호재로 작용할 것이란 분석이 나왔다. 반면 리츠가 과도기를 거치는 상황에서 강제적으로 부동산 시장을 위축시키면 수익률이 낮아질 것이라고 우려하는 목소리도 있다.

전문가들은 부동산 시장 확장세가 제한될 것이라는데 입을 모았다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "이번 대책으로 투자수요가 상당부분 줄어들 것"이라며 "부동산 시장 전체적으로 당분간 조정을 받거나 지난해 말 처럼 하락할 수도 있을 것"이라고 분석했다.

리츠 시장에 긍정적인 영향을 끼칠 것이라는 전망이 많다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장에 대한 정부의 강도 높은 대책이 나왔다"며 "강제적으로 부동산 시장을 위축시키거나 거래 제한을 하게 되면 수익률이 낮아져 간접투자 시장이 좋아질 수밖에 없다"고 진단했다. 이광수 미래에셋대우 연구원은 "시장 변동 리스크가 커진 만큼 실물 부동산 투자보단 유동성이 확보된 리츠나 글로벌 자산 등 다양한 투자가 필요하다"고 조언했다.

현재 단계에선 예측하기 어렵다는 분석도 나왔다. 라진성 키움증권 연구원은 "이번 부동산 대책 여파가 리츠 시장에 영향을 미칠 수도, 그렇지 않을 수도 있다"며 조심스러운 입장을 취했다. 그는 "리츠의 목적이 실물투자가 아닌 간접투자를 있다는 부분에서 이번 정부 발표가 리즈를 만들어 낼 수 있을 것"이라면서도 "지금 단계에서 반드시 그럴 것이라고 말하긴 아직 섣부르다"고 말했다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수 역시 "부동산 대책은 결국 주택의 문제인데 리츠는 주택이 없는 상대적 소액투자"라며 "긍정적인 요인은 될 수 있지만 크게 영향을 미치진 않을 것"이라고 설명했다.