민간택지 분양가상한제 적용 지역 발표 등 정부의 규제에도 올 한 해 강남아파트는 서울 집값 상승세를 이끌었다. 강남 집값은 오는 2020년에도 오름세가 이어질 것이란 분석이 지배적이다. 특히 분양가를 옥죄는 정책이 유지될 경우 아파트 공급량 부족으로 집값을 잡기 어려울 것이란 전망이 우세하다. 일부에선 거래절벽을 우려한다. 집값이 더 오를 것으로 예상되면 매물이 부족해지고 수급 불균형이 나타날 수 있다는 것.

◆ 규제정책도 강남 집값 상승 못 막아

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 164㎡(15층)는 지난달 11일 43억원에 거래됐다. 지난 5월 기록한 같은 평형(13층) 최고가 41억8000만원 대비 6개월 만에 1억2000만원 급등한 셈이다.

아크로리버파크는 지난 2016년 준공됐다. 올해 8월 전용 59㎡(12층)가 23억9800만원에 팔리면서 국내에서 처음으로 3.3㎡당 실거래가 1억원을 기록한 데 이어 지난 10월에는 전용 84㎡(16층)가 최고가인 34억원에 팔렸다.

재건축 단지 압구정동 현대아파트(6차)는 지난달 3일 전용 144㎡(5층)가 36억5000만원에 거래됐다. 개포주공 1단지 전용 50.38㎡(3층)는 27억원, 래미안 대치팰리스 84.97㎡(16층)는 29억1000만원에 거래됐다. 강남 아파트의 현재 3.3㎡당 매매가는 5414만원, 전세가는 2282만원이다.

서울 아파트 가격은 올 한 해 동안 강남을 중심으로 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 올해 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억2376만원으로 2017년 상반기 5억8524만원에 비해 40.8%, 평균 2억3852만원 오른 것으로 나타났다.

종합부동세 강화 등을 포함한 지난해 9·13부동산 대책에도 불구하고 올해 상반기 7억9228만원으로 오른 뒤 하반기에 8억2376만원으로 상승했다.

지난해 하반기 대비 올해 하반기까지 최근 1년간 서울 아파트 실거래가 상승률도 평균 18.3%(1억2737만원)에 달했다. 그 중 강남구 실거래 가격은 53%나 올랐다.

정부는 8·2대책(2017년), 9·13대책(2018년), 올해 분양가 상한제 시행까지 굵직한 규제정책을 쏟아냈지만 강남 아파트는 이를 비웃듯 가격 상승세를 띠고 있다.

특히 지난주 서울 아파트값은 0.13%오르며 23주 연속 오르고 전주 대비 상승폭도 더 커졌다. 지난해 9·13 부동산 대책 이후 약 1년 3개월 만에 최고치다. 분양가상한제 대상지인 강남 4구를 포함한 27개동 뿐 아니라 그 외 주변지역까지 풍선효과로 동반 상승하고 있다.



◆공급량 부족…거래절벽 현상

반면 분양가상한제 적용 지역 발표 후 거래는 급감했다. 게다가 상시 점검을 통해 부동산 거래 뿐 아니라 국세청과 함께 하는 소득조사까지 병행될 수 있다는 공포심이 확산되자 11월 들어 고가아파트 거래가 얼어 붙었다.

서울시 전체 거래량은 10월 9313건에서 11월 2534건으로 반의 반토막 수준인 27.2% 수준까지 떨어졌다. 같은 기간 강남구는 452건에서 89건으로 줄어 19.7% 하락했다.

지하철 3호선 대치역 인근 부동산 중개업자는 "정부가 현장단속에 나선 지난 10월14일에는 중개업소들이 조사를 피해 수일 동안 휴업을 했다"라며 "현재 매물도 없고 매수 문의도 거의 없는 편이다"라고 전했다.

그는 이어 "은마아파트의 경우 지난달 76.79㎡가 18억4800만원에 1건 거래됐다"며 "최근 3개월 동안 2억원 정도 올랐다"고 했다.

정부의 분양가상한제, 양도소득세 중과 등 다주택자나 고가 주택 보유자를 압박하는 규제로 주택 시장에 매물이 나오지 않고 있다.

매물 부족 현상이 심해지면서 거래가 끊기다보니 결국엔 아파트 가격은 상승하는 악순환이 반복되고 있다. 또한 정부의 기대와는 달리 다주택자 수는 오히려 더 늘어났다.

국토교통부에 따르면 주택을 2채 이상 보유한 다주택자는 219만2000명으로 지난해보다 3.4% 늘었다. 주택을 5채 이상 보유한 대량 소유자도 11만7000명으로 지난해보다 2000명정도 늘었다. 지난해 다주택자가 가장 많이 사는 지역은 서울 강남구(21.7%)였고 서초구(20.5%)가 뒤를 이었다

김은진 부동산114 리서치팀장은 "물량이 제한적이어서 거래량이 줄고, 가격 상승은 계속 진행될 것"이라며 "양도세 중과 이전에 팔 사람은 다 팔았기 때문에 매도자에게는 보유 심리, 매수자로서는 가격 저항 심리가 작용하고 있다"고 분석했다.