증권사들이 사옥을 매각하고, 다른 건물의 임차인이 되는 방식을 선택하고 있다. 사세가 확장되면서 더 큰 공간이 필요한데다 건물을 갖고 있는 것보다 임차인이 되는 것이 더 효율적이란 판단에서다. 증권사들의 이동이 활발해지면서 서울 여의도에는 오피스빌딩 공실률 우려가 커지고 있다.

◆ 증권가, 사옥 팔고 이사

16일 투자은행(IB) 업계에 따르면 NH투자증권은 여의도 사옥 매수 우선협상대상자로 마스턴투자운용을 선정했다. 향후 임차 기간 등에 대한 협의를 거쳐 이달 중 매각절차를 마무리한다.

이에 따라 NH투자증권은 새로운 터를 찾아나서야 한다. 회사의 규모를 감안할 때 유력한 후보지로 파크원(park1), 전국경제인연합회(전경련) 등이 꼽힌다.

하지만 회사 측은 "아직 구체적인 계획이 없다"고 말했다. 사옥을 매각하더라도 세일앤리스백(Sale & Lease back·기업이 소유하던 자산을 리스회사에 매각하고 다시 리스계약을 맺는 것)을 통해 약 2년 동안은 사옥을 그대로 사용할 계획이기 때문이다.

지난 주말 메리츠종금증권은 여의도 사옥에서 국제금융센터(IFC) 신사옥으로 이사를 마무리했다. 메리츠종금이 갖고 있던 여의도 1·2 사옥은 지난해 말 코리아크레딧뷰로(KCB)와 마스턴투자운용에 매각했다. 앞서 KB자산운용, 라임자산운용 등도 IFC의 새로운 입주사로 들어왔다.

KB증권은 지난해 6월 한국교직원공제회 케이타워에 10년 임차를 조건으로 입주했다. 현대증권 시절부터 사용한 기존 사옥은 재무구조 개선을 위해 하나대체투자자산운용에 넘겼다.

여의도 증권사의 이사 행렬에 대해 한 IB업계 관계자는 "공실률이 높은 여의도 빌딩을 갖고 있는 것보다 임차하는 것이 자본의 효율성이 크다고 판단한 것"이라고 말했다. 실제 NH투자증권 역시 사옥 매각에 대해 "자본활용성을 높이기 위한 결정"이라고 답했다.

◆ 여의도 빌딩, 공실률에 전전긍긍

글로벌 부동산컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아의 '서울 오피스시장 보고서'에 따르면 올 1분기 여의도권역 공실률은 9.3%로 전 분기보다 2.6%포인트 하락한 것으로 나타났다.

하지만 실상은 다르다. 공실률이 높은 여의도 오피스 빌딩은 임차인을 맞이하기 위해 상당히 할인된 수준의 임대료를 제안하거나 용도를 바꿔 상가를 입점시키는 등의 방식으로 공실률을 낮추고 있다.

우선 교직원공제회 케이타워는 KB증권에 상당히 유리한 조건의 임대계약을 제안한 것으로 알려진다. 준공 당시 대규모 공실을 우려해서다.

그 결과 KB증권이 건물의 절반 이상을 사용하기로 하면서 공실 우려를 덜었다. KB증권은 2층 일부와 22층까지 10년간 사용하겠다는 임대차 계약을 맺었다. 케이타워는 지하 5층~지상 27층 규모다.

IFC는 임차인들의 니즈(needs)를 최대한 반영하며 임차인을 적극 유치하고 있다. IFC는 메리츠종금이 들어가기 전 화장실 증축 리모델링을 진행했다. 기존 화장실 공간이 좁다는 메리츠종금의 의견을 반영해서다. 다른 입주사들 역시 불만을 적극 수렴해 리모델링 등 작업을 해준 것으로 알려진다.

여의도 오피스빌딩은 리모델링과 재구조화를 통해 공실률을 낮추는 전략을 취하기도 한다. 저층을 상가로 개조하는 방식이다. BNK투자증권 서울 사옥(옛 SK증권 빌딩)은 저층을 리모델링해 상가를 입점 시켰고, 여의도 HP빌딩 지하 1층부터 지상 3층까지를 상업시설로 활용하기 위한 리모델링이 진행 중이다. 메리츠종금의 옛 사옥 역시 리모델링 공사를 진행 중이다.

반면 여의도 공실률 우려는 계속해서 커지고 있다.

전경련은 번번히 증권사 유치에 고배를 마시며 공실을 해결하지 못한 상황이다. 여의도역과 인접성이 떨어진다는 점이 입주를 주저하게 만드는 요인 중 하나다. 또 금융투자협회 4층은 입주사 에프앤가이드가 떠난 후 8개월째 공실 상태다.

더욱이 내년에는 여의도에서 가장 높은 오피스 빌딩이 들어선다. 내년 7월 완공되는 파크원은 국내에서 세 번째로 높은 빌딩으로 69층, 53층 초고층 오피스빌딩이 2개동으로 구성돼 있다.