-집값 안정화 총력…재건축 규제, 다주택자 과세, 분양가 상한, 주택공급 확대 등

올해 건설·부동산 업계는 바람 잘 날 없었다. 서울을 중심으로 집값이 크게 뛰자 정부는 숨 돌릴 틈 없이 대책을 내놨다. 집값을 두고 정부와 시장의 힘겨루기가 이어지다가 고강도 규제로 꼽히는 9·13 대책 이후부터는 과열됐던 시장이 급속 냉각되는 분위기다. 그러나 건설사가 분양을 미루고 주택 시장에 거래가 끊기는 등의 부작용이 남기도 했다.

◆ 재초환 부활 등 '재건축 압박'

2018년 1월 1일부터 재건축 초과이익환수제(이하 재초환)가 6년 만의 부활을 알렸다. 재초환은 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다. 강남 일부 단지에서 조합원 1인당 부담액이 8억원을 넘기는 등 재초환 공포가 커지자 일부 재건축 단지들은 '1대 1 재건축' 등 다양한 방식으로 재초환 부담 줄이기에 나섰다.

2월부터는 재건축 안전진단 기준도 강화됐다. 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안전성의 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대, 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했다. 정부의 전방위적 규제로 올해 서울 아파트 재건축은 사실상 올스톱됐다.



◆"다주택자는 세금 더 내야"

부동산 투기를 막기 위해 다주택자에 대한 규제 수위를 높이기도 했다.

지난 4월 1일부터 다주택자의 양도소득세 부담이 커졌다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트를 추가 적용 받게 됐다. 양도세 중과 시행 이후 거래량이 급감하면서 2분기 주택 거래량은 전년 동기 대비 절반 가량 뚝 떨어졌다.

7월에는 '종합부동산세 개편안'이 발표됐다. 고가(高價) 주택보유자, 다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 게 골자다. 종합부동산세 인상은 10년 만이다. 그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 비판에 개편안은 '9·13 대책'에서 한층 더 강력해졌다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고 세율을 최고 3.2%로 중과하고 과표 3억~6억원 구간을 신설하기로 했다.

◆분양가 상한과 '로또청약'

이 처럼 정부의 부동산 규제책은 집값 상승세에 일정 부분 제동을 걸었다는 평가를 받는다. 그러나 규제가 오히려 부작용을 낳기도 했다. 대표적인 사례가 '로또 청약'이다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정됐기 때문이다. 이들 아파트는 청약에 당첨만 되면 수 억원의 시세 차익을 거둘 수 있어 청약 경쟁이 과열됐다. 지난 3월 분양한 서울 강남구 '디에이치자이 개포'(개포주공8 재건축)는 3.3㎡당 분양가가 4200만원대였으나 인근 아파트 시세가 3.3㎡당 5000만원 넘게 형성되면서 청약 통장이 몰렸다.



◆ 수요 억제→공급 확대 '투트랙 전략'

문재인정부는 지난해 5월 출범 후 크고 작은 부동산 대책을 열한 번 내놨다. 그럼에도 일부 지역을 중심으로 집값이 급등하자 '수요 억제'에서 '공급 확대'로 방향을 틀었다. 9·13 대책을 통해 종합부동산세 인상과 대출 규제를 강화하는 한편, 9·21 수도권 주택 공급방안을 제시했다. 정부는 옛 성동구치소 부지 등을 신규택지 공급지로 정하고, 3기 신도시로 남양주 왕숙지구 등을 발표했다. 수요와 공급 정책을 함께 시행하면서 서울 아파트가격이 꺾이기 시작, 한국감정원에 따르면 24일 기준 서울 아파트 매매가격이 7주째 하락세를 보이고 있다.

◆ 부동산 찬바람에 건설업도 냉추위

서울 집값 급등세는 어느 정도 잡았으나, 매수자들이 관망세에 접어들며 부동산 시장에 냉기가 돌고 있다. 주택 시장에서 훈훈한 실적을 올렸던 건설업계의 분위기도 급속 냉각됐다. 건설업계는 올해 사회간접자본(SOC) 예산 감축, 해외수주 감소, 지방 아파트의 미분양 증가 등으로 전반적으로 암울한 분위기가 연출됐다. 여기에 주거용 건축 부문이 하향 추세로 접어들고 HUG의 분양가 제한으로 하반기 예정했던 분양까지 무더기로 연기되며 한파가 불어 닥치는 모양새다. 다만 남북 철도·도로 연결 및 현대화 착공식을 계기로 남북협력사업 추진 분위기가 고조되고 있어 향후 신성장동력으로 작용할 수 있을 지 기대되고 있다.