-주산연, 주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색…"그린벨트 해제, 광역 신도시 필요"

서울과 지방 간 집값 양극화를 좁히고 주택시장을 안정화하기 위해선 '지역별 맞춤형 대책'을 수립해야 한다는 제안이 나왔다. 서울에선 아파트 수요가 높은 만큼 그린벨트 해제, 정비사업 활성화 등으로 공급을 확대해야 한다는 의견이다. 이와 반면 주택 시장이 침체된 지역은 '특별관리지역'으로 지정·관리할 필요가 있다는 목소리도 있었다.



◆주택공급 모자란 이유는?

주택산업연구원은 18일 한국주택협회, 대한주택건설협회와 서울 중구 한국프레스센터에서 '주택시장 현황 분석 및 발전방안 모색' 세미나를 개최했다.

이날 주산연 김태섭 박사는 주제 발표를 통해 "주택시장 문제를 해결하기 위해서는 공급부족지역과 공급과잉지역으로 구분해 지역 맞춤형 대책을 수립할 필요가 있다"고 강조했다.

현재 주택시장에서는 아파트 공급의 지역별 양극화 현상이 문제로 꼽힌다. 주산연이 총 47개 지역을 대상으로 오는 2020년까지 공급지표를 분석한 결과 서울을 비롯한 13개 지역이 아파트 공급 부족 지역으로 분류됐다.

김 박사는 "그동안 정부는 여건을 고려하기보다 지역별 주택가격 변동을 중심으로 수요억제 대책을 펴 왔고, 미분양 과다지역에서는 공급을 관리해 왔다"며 "그러나 공급부족지역에서는 공급촉진대책을, 공급과잉지역에서는 공급관리와 수요촉진대책을 수립해야 한다"고 설명했다.

특히 주택시장 불안 가능성이 높은 서울에서는 공급촉진대책이 필요하다고 주장했다.

주산연에 따르면 서울은 연 평균 신규주택 공급분이 6만4000가구로 수요(5만5000가구)보다 많아 수급이 안정적으로 보인다. 그러나 아파트만 보면 수급 불균형이다.

서울은 지난해 기준 가구 수 대비 장기(2008~2020년) 아파트 입주 물량 비중이 9%로 경기(18%), 전국(14.1%)에 비해 아파트 공급이 월등히 떨어진다. 서울 지역의 아파트 수요는 연 평균 4만 가구인데 공급량은 3만1000가구에 불과하다. 누적 부족량으로 보면 최근 6년간(2012~2017년) 약 5만4000가구, 장기평균(15년) 약 7만 가구에 달한다.

반면 선호도가 낮은 다세대주택 등 비아파트 공급은 증가 추세다. 최근 6년간(2005~2011년) 서울 지역 비아파트 공급은 연평균 1만6000가구에서 2012~2017년 연평균 4만4000가구로 세 배가량 급증했다.



◆"서울 수요는 서울에서 해결해야"

김 박사는 서울시 아파트 수요를 충당하기 위해서는 서울시 내에서 해결해야 한다고 제언했다.

정부는 택지공급대책으로 서울의 아파트 수요 분산을 위해 경기도에 택지개발(신도시 개발)을 추진하고 있다. 그러나 서울시 거주 가구가 경기도로 이주하는 수요는 6.2%에 불과하고, 경기도 주민이 서울로 이주하려는 가구가 약 15%에 달하는 것으로 나타났다. 수급 조건을 충족하려면 결국 서울 인접 지역이 아닌 서울 내에서 아파트 공급을 확대해야 한다는 것이다.

김 박사는 "서울시는 연 1만~1만2000가구의 아파트 공급용 택지가 필요하다"며 "10여년 간 약 10만~12만 가구를 공급하기 위해서는 중장기대책이 필요하다"고 설명했다.

이를 위해선 ▲그린벨트(개발제한구역) 해제 및 거대 광역 통합 신도시 구축 ▲정비사업 활성화 ▲금융·세제·토지이용 규제 완화 등을 대안으로 제시했다.

김 박사는 "도심에서 공급 여력이 없을 경우엔 필연적으로 그린벨트를 풀어야 한다"며 "그린벨트를 포함해 20km 이내 경기도 인접 지역을 포함한 500만평 규모의 '거대 광역 통합 신도시'를 2개 이상 개발해야 한다"고 제안했다. 이를 위해선 1·2·3기 신도시를 연결하는 획기적인 교통인프라 구축이 필요하다고 했다.

그는 또 "주택노후화로 새 아파트에 대한 대체수요가 급증(자가수요의 46.5%)하고 있는 상황에서 재개발, 재건축, 도시재생 활성화 등 정비사업의 활성화는 서울시 주택수요에 대응하는 최적의 방법"이라며 "정비사업으로 공급하는 아파트 물량이 현재 연 평균 2만3000가구인데 3만2000가구 이상으로 확대해야 한다"고 말했다.

한편, 공급과잉지역에 대해서 김 박사는 "포항·울산·창원·구미 등 쇠퇴시장이면서 과잉공급지역은 특별관리지역으로 지정해 준공후 미분양 공공매입을 통한 공공임대 활용 등 지원책을 강구해야 한다"고 주장했다.