강도 높은 부동산 대책이 나온 9월 13일. 시장은 쥐 죽은 듯 조용했다. 투기과열지구와 투기지역이 집중된 서울에선 대책 발표 당일 매도 문의가 빗발치다 하루 만에 눈치 싸움과 함께 잠잠해졌고 거래가 중단되는 등 관망세다.

시장에서는 정부의 강력한 부동산 대책을 놓고 파급효과를 저울질하느라 분주하다. 단기 투기 수요를 억제하고 집값이 안정화될 것이란 주장과 장기적인 효과는 미미할 것이란 주장도 나오는 등 의견이 엇갈린다.

전문가들은 정부가 ▲서울·세종 등 2주택 이상에 대해 종부세를 최고 3.2%까지 중과하고 ▲2주택 이상 다주택자와 공시가격 9억원 초과 고가 주택에 대한 원칙적인 주택담보대출 금지 ▲투기지역 임대사업자대출에 담보인정비율(LTV) 40% 신규 적용 ▲수도권 분양가 상한제 주택 전매제한 최대 8년 등의 내용을 담은 이번 대책이 당분간 '임대 및 갭투자' 등 투기 수요를 잡을 것으로 평가했다.

특히 앞으로 토지공개념에 대한 논의가 본격화하면 부담을 느낀 투기꾼들이 매물을 쏟아낼 수밖에 없을 것으로 본다. 강남 재건축 단지와 마용성(마포·용산·성남) 등 과열지역을 중심으로 집값 상승세가 잡힐 것이란 의견이 나오는 이유다.

다만 부동산 시장의 거품을 확실하게 빼는 근본적인 공급 대책(임대주택 확보 방안 등)이 추가로 도입되지 않는다면 장기적으로는 또다시 집값이 오를 수밖에 없다는 전망도 있다. 세입자에 대한 세 부담 전가를 우려하는 지적도 있다.

◆ "광풍 잠재우겠지만 집 값 떨어질 가능성 크지 않다"

예상보다 강력한 대책이 나오자 시장은 패닉에 빠졌다. 국토부는 물론 지방자치단체 민원창구에는 바뀐 제도 관련 문의가 빗발쳤고 주요 지역 공인중개업소나 은행 역시 상황은 비슷했다. 정부가 자료를 공개하기 전에 예상 규제 방안이 시장에 떠돌았고, 명확하지 않은 표현도 적잖은 탓에 빚어진 혼란이었다.

양지영 R&C 소장은 "종부세 세율 및 부과기준 강화, 종부세 등 보유에 대한 부담감이 커지므로 새로 주택을 구입하려는 수요자들에게 경고로 매수세 감소 효과를 줄 수 있다. 갭투자자 등 투자목적으로 접근한 투자자들은 보유세 부담감으로 점진적으로 매물로 내놓을 것으로 보인다"면서 "다만 무거운 종부세는 당장 효과보다는 내년에 더 영향을 줄 것"이라고 평가했다.

대책 곳곳에서 허점이 발견되자 실수요자의 피해 우려도 제기됐다.

한편에선 정책 효과가 미미할 것으로 분석한다. 지난 몇 년간 완화된 규제 일부를 완화 이전 수준으로 되돌린 정도에 불과하다는 것. 과거 정부에서도 투기과열지구를 지정하거나 공급을 늘리고 종부세를 강화하는 등 강력한 규제를 내놓은 적이 있지만 결국 집값이 잡히지는 않았다는 점을 근거로 든다.

기존 다주택자들이 매물을 내놓고 투매에 나설지도 의문이다. 이번 9·13 대책에는 종합부동산세 인상, 임대사업자에 대한 방안이 담겼는데 기존 다주택자들은 집을 팔기보다 보유하는 것이 유리하다고 판단, 규제가 풀리기를 기다릴 수 있는 여유가 많기 때문이다.

서울 마포구의 한 아파트 인근에서 일하는 공인중개사 K씨는 "지금 팔아야 하냐, 아니면 버텨야 하냐는 등을 묻은 전화통에 점심도 먹는 둥 마는 둥 했다"면서 "하지만 이미 오를 대로 오른 가격이 내려갈 가능성은 커 보이지 않는다. 정부의 규제로 당분간 거래가 실종될 가능성이 커 보인다"고 말했다.

강남 송파구의 한 공인 중개사 B씨는"일부 거래가 위축될 것은 분명해 보인다. 하지만 아파트 가격이 단기간에 안정되기는 힘들어 보인다. 세금이 늘면 그만 큼 파는 쪽에서는 사는사람에게 부담을 전가하려 할 것이다"고 우려했다.

◆ 세입자 부담 전가 우려…공급 대책에 관심

9·13대책이 또 다른 부작용과 풍선효과를 불러일으킬 수 있다는 예측도 나온다. 세입자에 대한 부담 전가다.

양 소장은 "자산가들은 주요 입지에 위치한 유망 단지는 여전히 매도보다는 보유할 것으로 보인다. 문제는 보유세 부담을 세입자에 전가할 우려 있다. 따라서 전·월세 임차시장 불안을 낳을 수 있다"고 지적했다.

풍선효과를 우려하는 목소리도 있다. 투기지역에서 빠져 있는 수도권 신도시가 새로운 투기 1번지로 떠오를 가능성도 있다. 또 구체적인 공급대책 지역이 나올 경우 투기 광풍이 재현될 수 있다는 지적도 있다.

공급대책도 아쉽다고 평가했다. 양 소장은 "규제 강화와 함께 집값 급등의 근본적인 문제였던 공급 부족을 해소할 수 있는 공급대책이 함께 나왔어야 했다. 서울 그린벨트 해제 뿐만 아니라 강남 재건축 용적률 높이되 임대주택을 확보하는 다양한 방안이 모색돼야 할 것"이라고 말했다.