#. "우리는 작년에 계열사 간 협업을 통해 상품을 만들고 부동산 공동투자를 통해 우리만의 비즈니스 모델을 만들었다."(이어룡 대신금융그룹 회장 신년사) 이 회장의 말 대로 대신증권은 지난해 부동산으로 재미를 봤다. 하지만 올해는 부동산투자로 지옥에서 겨우 살아 돌아왔다. 대신F&I가 책정한 분양가를 주택도시보증공사(HUG)가 받아들이지 않으면서 정책리스크에 발목이 잡혔다. 대신이 기사회생한 것은 임대 후 보증으로 사업을 전환한 덕분이다. '나인원 한남' 임대 모집이 흥행을 거두며 대신F&I의 재무부담이 큰 폭으로 완화됐다

부동산투자로 새 수익원 찾기에 골몰하는 증권가 현주소를 고스란히 보여준다. 부동산으로의 쏠림 현상이 이어지자 금융당국은 증권사 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 과거 저축은행 사태와 같은 부실 뇌관이 되지 않을까 촉각을 곤두세우는 분위기다.

각 증권사도 겉으로는 느긋하지만 부동산시장 움직임에 촉각을 곤두세운다. 지난해 나온 '8·2 부동산 대책'에 대한 걱정은 덜었지만 보유세 개편안 발표 전 억눌렸던 수요가 개발 호재를 만나 폭발한데 따른 추가 부동산 규제 대책을 정부가 만지작하고 있어서다. 여기에 미국의 금리인상에 이어 한국은행까지 금리를 인상할 것으로 보여, 하반기 부담은 더 커질 전망이다.

19일 금융통계정보시스템, 한국신용평가, 교보증권에 따르면 3월 말 기준 국내 증권사 채무보증은 29조8000억원으로 전년 대비 6.6% 증가했다. 2012년에 비해서는 1.7배가 늘었다.

이 가운데 매입보장(유동성공여) 7조9000억원, 지급보증(신용공여) 21조9000억원으로, 시장에서 우려하는 지급보증(신용공여)이 73.5% 비중으로 증가하고 있다.

세부적으로 우발채무는 부동산과 비부동산이 약 7대 3으로 구성돼 있고, 이중 부동산PF 관련 우발채무가 약 66% 비중을 차지하고 있는 것으로 추정된다.

금융당국도 지난해부터 부동산 쏠림에 대한 우려를 표명하고 나섰다. 금융감독원은 "은행 처럼 충당금을 더 쌓으라"고 주문하고 있다. 부실채무보증은 물론 정상채무보증(우발채무)까지 충당금을 적립하는 것이다.

실제 서울 서초구 헌인도시개발은 최근 10개 금융기관(대주단)이 보유한 PF 대출 채권 2170억원을 매각하기로 하면서 부실 채권 떠넘기기 논란에 휩싸였고, 경기도 고양시 식사2구역 개발사업도 논란이 되기도 했다.

증권사들은 시장변화를 예의주시 하고 있다. 2013년부터 메리츠종금증권을 시작으로로 증권사들은 부동산 PF 사업에 적극 참여하면서 부동산 위험노출액(익스포져)이 늘었다. 그만큼 부동산 경기에 민감할 수밖에 없는 상황이다.

부동산PF 관련 익스포저는 부동산 준공·사업에 따른 손실위험을 포함할 뿐 아니라 부동산 경기 하락에 더욱 민감하다.

여의도 통합개발과 용산 개발 마스터플랜이 공개된 이후 서울 집값이 해당 지역의 집값이 폭등하고 있고, 정부가 생각하는 임계치를 넘어설 경우 강력한 추가 규제가 불가피해 보인다.

전문가들은 그동안 언급됐던 임대주택 등록 의무화 조기 시행과 종부세 공정시장가액비율 상향 조정 등을 정부가 꺼낼 수 있는 카드로 먼저 꼽는다. 지난 7월 90%를 상한선으로 뒀던 종부세 공정시장가액비율을 100%까지 끌어올리는 것도 정부가 쓸 수 있는 카드 중 하나다. 시장에서는 채권입찰제와 분양주택 전매제한 기간 확대, 토지임대부·환매조건부 분양 등도 거론한다.

나이스신용평가 이혁준 실장은 "최근 정부의 부동산 규제 정책이 지속적으로 강화되고 있는 가운데 일부지역의 경우 주택공급 집중에 따른 가격 하락도 나타나고 있어 우발채무 현실화 가능성은 이전 대비 높아졌다"고 말했다.

교보증권 김지영 연구원은 "과거 저축은행의 부동산PF 부실과 최근 증권사의 부동산PF관련 우발채무를 단순 비교하기에는 무리가 있다. 과거 저축은행의 부동산PF는 대부분 착공 전 '브릿지론' 위주로 구성돼 부실과 손실률이 매우 높았던 반면, 최근 증권사가 취급하는 부동산PF는 인허가 완료나 착공 후에 대출이 들어가는 경우가 대부분이어서 보다 안정적 구조다"고 지적했다.

한 증권업계 관계자는 "시장에서는 우발채무를 걱정하고 있지만 실제 손실을 본 사례는 드물다"며 "미분양 물건이 담보로 잡혀있고, 선순위채권(우선변제권) 비중도 높은 편이다"고 밝혔다.

한편 2018년 국내 분양 및 계획은 연초 40만가구에서 6월 현재 49만가구로 증가했다. 이는 2015년 분양물량 수준에 육박한다. 2017~2018년 역대 최대 입주물량에도 불구하고 미분양주택은 2018년 6월 5만9000가구에 그치고 있다.