서울 집값은?…호악재 혼재, 투기지역 추가vs여의도 개발계획
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서울 집값은?…호악재 혼재, 투기지역 추가vs여의도 개발계획

최종수정 : 2018-08-13 13:53:59
박원순 서울시장의 '용산·여의도 개발'에 집값 상승…정부의 추가 규제 가시화
 왼쪽부터 박원순 서울시장, 김현미 국토교통부 장관. 뉴시스
▲ (왼쪽부터)박원순 서울시장, 김현미 국토교통부 장관./뉴시스

서울 집값의 선로가 불투명하다. 정부가 투기지역 추가 지정을 검토하는 가운데 서울시는 여의도 재개발 계획 발표를 앞두고 있어서다. 집값 진화용 대책과 가격 상승을 부추기는 정반대 '재료(요소)'가 맞붙었다. 전문가들은 "정부의 추가 대책으로 가격이 주춤할 가능성이 있으나 재개발 계획 등으로 상승 변수가 존재한다"고 분석했다.

◆ 집값 안잡혀…'추가규제' 가시화

13일 한국감정원에 따르면 8월 첫째 주 서울의 아파트 매매가격은 0.18% 변동률로 상승 폭이 확대됐다. 올 누적 상승률은 4.53%에 달해 지난해 같은 기간(3.1% 상승)보다 높은 상승률을 보였다.

최근 1년간 아파트 평균 매매가격을 보면 서울 지역은 지난해 8월 5억8282만원에서 올해 7월 6억9593만원으로 올랐다. 같은 기간 강남 지역은 7억788만원에서 8억4546만원, 강북 지역은 4억3186만원에서 5억1875만원으로 뛰었다. 특히 용산구는 8억3844만원에서 11억3865만원으로 평균 매매가가 10억원을 넘겼다.

거듭되는 부동산 안정화 대책에도 집값이 좀처럼 잡히지 않는 모양새다. 이에 정부는 추가 대책 도입을 검토하기로 했다.

조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교.
▲ 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교.

기획재정부와 국토부는 이달 안에 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의위원회를 열고 투기과열지구 또는 투기지역의 추가 지정을 검토하기로 했다.

현재 서울은 전역이 투기과열지구로 지정돼 있다. 투기과열 지구에서는 청약 1순위 제한, 민영주택 재당첨 제한, 분양권 전매제한, 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 40% 적용 등의 규제를 받는다.

투기지역에서는 이런 규제에 더해 양도소득세 10%포인트 가산, 가구당 주택담보대출 세대 당 1건으로 제한 등의 규제가 추가된다. 현재 서울에서는 강남, 서초, 송파 등 11개 지역이 투기지역으로 지정돼 있다.

업계에선 비투기지역 14개구 중 가격 상승 기류를 보이는 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이 투기지역으로 추가 지정될 가능성이 높다고 보고 있다.

한국감정원에 따르면 지난 6~7월 평균 집값 상승률은 종로구 0.50%, 중구 0.55%, 동대문구 0.52%, 동작구 0.56% 등으로 물가상승률 기준(0.5%)을 넘어섰다.

◆ 서울시 여의도 개발계획 발표 초읽기

그러나 정부의 추가 규제에도 여전히 집값 상승 여력이 남아 있다. 서울시의 '여의도 마스터플랜(여의도 일대 종합적 재구조화 방안)'도 발표를 앞두고 있기 때문이다.

박 시장의 구상은 용산에 광화문광장급 대형광장을 만들고 서울역~용산역 철로는 지하화하는 것이다. 철로 지상에는 '회의·관광·전시·이벤트'를 유치할 마이스(MICE) 단지와 쇼핑센터를 지을 방침이다.

여의도는 공원과 커뮤니티 공간을 보장하며 건물의 층수는 높일 계획이다. 이런 내용이 담긴 여의도 마스터플랜은 지난달 18일 서울시 도시계획위원회에 보고됐고 현재 보완 중이다.

박 시장의 청사진만으로도 최근 서울시의 집값은 폭등했다. 여의도, 용산을 비롯해 인접 지역인 마포, 노량진 등에서도 집값이 널뛰기를 했다. 구체적인 계획이 나오면 호가가 더 뛸 것이란 게 인근 중개업소 관계자들의 전망이다. 이렇게 되면 정부의 투기 지역 지정 등 추가 대책이 충분히 효과를 발휘하기 힘들 것으로 보인다.

진미윤 LH토지주택연구원 연구위원은 "투기지역 추가 지정 등의 추가 대책이 나오면 단기적인 가격 제어 효과가 있을 것"이라며 "그러나 일단 수요가 뒷받침되니까 가격이 오르는 것이다. 그만큼 실수요자가 많기 때문에 지역을 묶는다고 집값을 잡긴 힘들 것"이라고 말했다.

이어 그는 "서울시의 경우 매물 건수는 현저히 줄어들었기 때문에 지금 이슈 되는 가격은 이상치나 다름없다"며 "재개발 이슈는 서울시의 역할이 크기 때문에 집값 반등 등의 원인을 잘 밝혀서 집값 안정화에 노력해야 한다"고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이사철이 시작된 시점이라 집값이 단기간에 떨어질 것 같지 않고, 10월 이후에나 주춤할 것"이라며 "서울시도 (정부의 기조에) 보조를 같이 맞추겠다는 입장을 보였기 때문에 마스터플랜 발표를 늦출 것으로 보인다"고 전망했다.


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