8·2대책 등 부동산 규제에도 강남·강북↑…부동산 시장 단속 본격화 우려

'부동산은 불패(不敗), 정책은 실패(失敗).'

문재인 정권 들어 서울 아파트 가격이 20% 넘게 치솟으며 부동산 불패 신화를 쓰고 있다. 정부의 잇따른 부동산 안정화 대책이 실패했다는 평가가 나오는 이유다. 정부는 또다시 규제를 암시했으나 시장에선 부작용을 우려하는 분위기다.



◆서울 집값, 때릴수록 오른다?

6일 한국감정원에 따르면 지난달 기준 전국의 아파트 평균 매매가격은 3억2014만원으로, 8·2대책이 발표 직전인 1년 전(2억8667만원)과 비교해 11.7%(3347만원) 올랐다.

8·2 대책은 '집 사서 돈 버는' 시대를 종언하기 위한 문 정부의 대표적인 집값 안정화 대책이다. 대책엔 대출규제와 양도소득세를 강화, 투기지역 지정 등이 담겼다. 그러나 오히려 집값은 반등했다.

특히 전역이 투기과열지구로 선정된 서울 아파트 가격은 지난달 기준 6억9593만원으로 전년 동기(5억7933만원) 대비 20.1%(1억1660만원) 상승, 전국 평균을 한참 웃돌았다.

강남권은 7억302만원에서 8억4546만원으로 20.3%(1억4244만원) 올랐다. 강북은 더 뛰었다. 4억3003만원에서 5억1875만원으로 20.6%(8872만원)으로 강남 지역보다 상승세가 더 가팔랐다.

강북의 경우 용산구는 지난달 기준 매매 평균가가 11억3865만원을 기록했다. 용산구는 박원순 서울시장의 재개발 계획(여의도·용산 마스터플랜)에 따라 개발 호재가 있는 곳이다. 용산의 아파트 평균 매매가는 강남3구인 서초구(13억4609만원), 강남구(14억4934만원), 송파구(10억5249만원) 수준이다. 이 외에 마포구, 은평구, 서대문구 등 강북 주요 지역에서 중소형 아파트도 10억원 대에 호가되고 있다.

사실상 정부의 부동산 정책이 집값을 잡는데 실패한 셈이다. 정부는 8·2 대책 이후에도 10·24 부동산 종합대책, 양도중과세 부과, 종합부동산세 개편 등 연달아 부동산 규제책을 내놨다. 그러나 현 정권 들어 서울 아파트 가격은 5억7029만원(2017년 5월)에서 6억9593만원(2018년 7월)으로 22.03%(1억2564만원)나 올랐다.

규제 효과도 힘을 잃어가고 있다.

부동산114에 따르면 지난 4월부터 종부세 개편안 발표 전까지 서울 지역 비투기지역(14개구)은 투기지역(11개구)보다 평균 0.1%포인트 이상의 상승률 격차를 보였다가 7월부터 0.04%포인트 이하로 줄었다. 종부세 개편안 발표 이후 강남과 송파 일대 재건축 저가매물 거래가 이뤄지면서 투기지역의 상승폭이 커졌다.



◆또 규제?…시장 경착륙 우려

결국 정부는 또다시 추가 규제를 검토하기로 했다.

국토교통부는 일부 시장 과열이 지속적으로 발생함에 따라 일부지역을 추기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 추가 지정하는 방안을 고려하고 있다.

이미윤 부동산114 수석연구원은 "정부가 집값이 단기에 오른 지역을 대상으로 자금조달계획서와 실거래신고 내역을 살펴보고 세무조사까지 진행하겠다는 입장"이라며 "정부의 추가 규제 조치와 저가매물 소진 이후 매도호가가 오르면서 매수 움직임은 다소 둔화될 것"이라고 예상했다.

여의도·용산 재개발 문제로 대립각을 세운 김현미 국토부 장관과 박원순 서울시장도 합의점을 찾아 나가는 분위기다. 국토부와 서울시는 "집값 상승을 자극할 우려가 있는 대규모 개발사업에 대해서는 '주택시장 안정'이라는 공통된 목표 아래 협의를 강화하겠다"고 했다.

그러나 업계에선 정부의 추가 규제가 집값 안정화에 긍정적인 영향을 미치긴 힘들 것이라고 보고 있다.

시장금리 인상, 실물경기 위축 등으로 하반기 시장이 움츠러드는 상황에서 정부의 규제까지 추가되면 부동산 경기가 경착륙할 가능성이 높기 때문이다.

현대경제연구원 정민 연구위원, 김수형 연구원은 "가계수요가 예상보다 미흡할 경우 주택시장의 경기 경착륙 가능성이 있다"며 "수요 억제에 치우친 대책이 투자 선호지역에서 주택 공급 부족을 유발, 향후 집값 재상승을 부추길 수 있다"고 말했다.