저금리가 지속되면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 '공모형 리츠(부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드·Real Estate Investment Trusts)' 상품에 몰리고 있다.

적은 자금으로도 부동산에 투자할 수 있을 뿐만 아니라 연 7~8%대 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 정부는 서민들의 자산증식을 위해 공모형 리츠 활성화를 위한 각종 제도 정비에 나섰고, 금융투자업계는 공모형 리츠 상품 발굴에 적극적이다.



◆ 신한, 리츠 공모펀드 흥행 '스타트'

2일 금융투자업계에 따르면 지난달 27일 완료된 신한알파리츠의 공모주 청약 경쟁률은 4.32대 1로 역대 상장리츠 중 최고를 기록했다. 총 1140억원 모집에 4928억원의 시중 자금이 쏠린 것이다. 그동안 투자자들의 큰 관심을 끌지 못했던 부동산 공모펀드가 이례적인 흥행을 기록하며 돌풍을 예고했다.

신한알파리츠의 흥행비결은 우량한 기초자산과 안정적인 배당수익률에 있다. 신한알파리츠의 기초 자산은 '판교알파돔 6-4'빌딩과 '용산 더프라임타워'(부동산 관련 증권 32.9%)다. 판교 알파돔시티는 초역세권에 위치하고 올 4월 준공됐음에도 이미 오피스 기준 임대계약을 100% 완료한 핵심 자산이다. 임차인과 5~10년의 장기계약 구조로 임대료 인상률은 연 2.5%다. 이를 바탕으로 향후 5년간 평균 배당수익률은 6%, 10년간 7%로 예상된다. 게다가 상장되는 공모 상품인 만큼 주가 상승에 따른 추가적인 수익을 덤으로 얻을 수 있다.

연말에는 올해 기업공개(IPO) 초대어로 꼽히는 '홈플러스 리츠' 상장이 기다리고 있다. 홈플러스가 보유한 매장 44곳을 매입해 여기서 나오는 임대수입을 투자자들에게 배당하는 방식이다. 매장별로 최소 10년 이상 임대차 계약을 맺고 있기 때문에 10년 평균 7.5% 수준의 배당 수익률이 기대된다. 공모금액 2조원, 자산규모 4조5000억원에 달하는 리츠상품으로 상장에 성공할 경우 국내 최초로 조 단위의 초대형 리츠가 탄생하게 된다.

◆ 국토부 "서민 투자기회 확대, 공모형 리츠 장려"

한국리츠협회 따르면 2018년 6월 기준 리츠는 총 198건으로 같은 기간 공모 리츠 총 6개(상장5개·비상장1개)로 사모 리츠 비중이 전체 리츠의 97% 수준이다. 시장 자체가 사모·기관 위주로 돌아가고 있는 것이다. 사모형은 모집 단위도 크고 공시 의무에서도 자유롭기 때문에 운용사 입장에서는 사모형을 더 선호할 수밖에 없다.

때문에 정부 및 국토부는 금융투자업계의 공모 리츠 상품 활성화를 반기고 있다. 운용사에게는 공모형 리츠 상품을 장려하는 한편 각종 규제 완화도 구상하고 있다.

신한리츠운용이 해당 리츠 펀드를 공모형으로 모집한 것 역시 국토부의 입김이 작용한 결과다.

신한금융 관계자는 "알파돔 딜(deal)을 따올 때부터 국토부는 개인들도 리츠 시장에 접근할 수 있도록 공모형 상품 출시를 요구했다"면서 "때문에 1140억원 규모를 개인투자자들에게 오픈했다"고 밝혔다.

최근 국토부로부터 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받은 이지스자산운용과 인가를 기다리고 있는 미래에셋자산운용 등도 향후 공모형 리츠펀드 출시 가능성을 열어놓고 있다.

아울러 공모형 리츠 활성화를 위한 규제완화 개정안이 국회 본회의 통과를 앞두고 있다. 민홍철 더불어민주당 의원이 발의한 '부동산투자 회사법 개정안'은 리츠의 일반 국민 공모 의무가 면제되는 연기금의 투자비율을 현재 30%에서 50%로 상향하는 내용을 담고 있다.

현재는 공모 리츠의 경우 기본적으로 상장을 해야 한다는 의무사항이 있지만 청약기간 중 국민연금 등 '시행령에서 지정한 투자자'의 지분 합계가 전체의 30% 이상을 차지하면 상장을 하지 않아도 되는 예외조항이 있다.

또 오는 9월 국토부는 '리츠 활성화 방안'을 발표한다. 여기에는 비개발, 위탁관리형 리츠의 예비심사를 폐지해 상장 심사기간을 줄이는 내용 등이 담길 전망이다.

이경자 한국투자증권 연구원은 "정부는 부동산에 쏠린 유동자금을 간접투자상품으로 분산하고 가계부채 문제를 해결하고자 리츠 활성화 정책을 내놓고 있다"면서 "부동산 간접투자에 대한 관심 증대와 정부 지원으로 공모리츠 상장이 늘어날 것"이라고 전망했다.