#. 50대인 박 모씨는 130억원대의 현금과 운용자산을 보유한 큰 손이다. 그는 물려받은 자산과 부동산·대체상품 투자로 생활하는 '위험 중립형' 투자자로 분류된다. 그는 최근 부동산 갭투자를 위해 부동산 중개업소를 찾았다가 마음을 접었다. 대학생까지 부동산을 찾아 "얼마면 투자가 가능하냐"는 소리를 듣고 부동산도 끝 물이라는 판단에서다. 고심 끝에 은행 프라이빗뱅커(PB)를 찾았다. "사모 부동산펀드에 투자하면 직접투자보다 안정적으로 수익을 낼 수 있다"는 권유에 10억원 가량을 투자하기로 했다.

나올 때마다 '품절'이다. 뭉칫돈이 몰리는 부동산 펀드 얘기다. 사상 처음으로 설정액이 70조원을 돌파했다.

26일 금융투자협회에 따르면 7월 말 기준 전체 부동산펀드(펀드+투자일임) 설정 잔액은 70조393억원에 달한다. 올해 신규 펀드 조성액만 6조9360억원 늘었다. 매달 1조원 가량의 뭉칫돈이 들어왔다는 얘기다.

특히 저금리 시대에 '고수익'이란 이름을 내 건 사모펀드는 출시하자마자 투자처에 굶주린 강남 '슈퍼리치'에게 불티나게 팔려 나가고 있다. 일반인을 대상으로 한 공모펀드와 달리 사모펀드는 300억~500억원 안팎의 자금으로 운용되기 때문에 단기간에 '치고 빠지기식'의 운용이 장점으로 꼽힌다.

일부에선 자본시장으로 번진 부동산 광풍을 걱정하는 목소리도 있다. 투자 기간이 긴 부동산 투자 특성상 회수(exit) 가능 시점인 5~10년 뒤에는 수익률이 더 떨어질 수 있다는 전망도 나온다.

◆ 부동산펀드 설정액 사상 첫 70조 돌파

국내외 부동산펀드는 판매 한도가 조기에 소진될 만큼 인기다.

KB국민은행이 지난 2일 내놓은 아산 SG아름다운 골프장 부동산 펀드는 60억원어치가 순식간에 팔렸다. 골프장을 담보로 잡고, 골퍼들이 내는 라운드 비용 등에서 나오는 수익을 투자자들에게 연 4%대에 배당으로 돌려주는 구조다.

서울 강북의 건대 CGV 건물에 투자하는 부동산 펀드는 지난달 시장에 나오자마자 208억원어치가 단시간에 동이 났다. 서울 핵심 상권에 위치해 있고, 대기업 계열사인 CJ CGV가 15년 장기 계약을 해서 공실 우려가 낮다는 점이 매력으로 작용했다. 몰오브케이(건대CGV)는 올해 1월에 준공된 신축건물로 서울 핵심상권 중 하나인 건대 상권에 위치해 있으며, 현재 임대율 100%를 달성하고 있다.

7700억원의 자금이 필요했던 스타필드 고양엔 국민연금 산하 '이지스자산운용'의 부동산사모펀드가 자금의 49%를 투자했다.

하나은행 클럽원은 이달 말 부동산펀드를 내놓을 예정이다. 지점 고객의 11층짜리 수도권 빌딩이 투자 대상이다.

해외 상업용 부동산에 직접 투자하는 상품이 늘고 있다는 점도 최근 눈에 띄는 변화다. 더 이상 국내에서 좋은 조건을 갖춘 매물을 찾기가 어려워지면서 금융사들이 해외로 눈을 돌린 결과로 풀이된다.

실제로 한국투자증권은 지난해 3월 삼성증권·하나자산운용과 함께 공모형 부동산 펀드를 조성해 미국 워싱턴 D.C.의 미국항공우주국(NASA) 본사 빌딩을 4600억원에 인수했다. 한국투자증권은 이후 지점 고객에게 펀드 판매를 시작했고 1시간 만에 모집 금액 900억원어치를 모두 팔아치웠다.

리츠도 인기다. 지난 25일 청약에 들어간 신한알파리츠는 흥행을 예고하고 있다. 이지스자산운용 등 주요 부동산금융회사들은 신한알파리츠의 흥행 여부에 따라 공모 리츠(REITs) 출시를 앞당긴다는 전략이다. 신한알파리츠의 성공 여부에 공모리츠 시장의 확대가 달린 것.

기존 리츠도 인기다. 한화자산운용의 한화재팬(Japan)리츠(REITs) 공모펀드의 경우 높은 수익률을 자랑한다.

유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 매니저는 "펀드의 일본 상업용 부동산 시장 환경에 맞는 오피스와 지역적 차별화 투자 전략이 성과에 크게 기여했다"며 "미국발 금리인상을 대비해 현재 조달비용이 낮고 도쿄를 중심으로 핵심지역에 부동산을 보유한 리츠 위주로 투자할 계획"이라고 말했다.

적은 돈으로 부동산에 투자해 은행 금리보다 높은 수익을 내는 부동산펀드에 대한 관심이 뜨겁게 달아오르고 있는 것. 초저금리 시대에 투자할 곳이 마땅치 않아서다.

◆ "대체투자 자산 리스크 관리해야"

하지만 경고의 목소리도 나온다. 정부가 잇따라 부동산대책을 내놓으며 투기세력을 잡겠다고 벼르고 있어서다. 대박 칠 찬스일까. 쪽박 차는 막차일까. 매력적인 만큼 신중해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

정부의 잇따른 규제로 국내 부동산 경기가 꺼지고, 미국이 추가 금리를 예고한 만큼 부동산 거품이 일시에 꺼질 수 있기 때문이다. 또 해외 대체투자의 경우 환율 및 투자지역의 경제여건 변동 등 대외적 위험이 상존하다는 지적이 나오고 있다. 부동산의 경우 되팔 때 매수자가 나타나지 않으면 환매도 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다.

한국은행 금융안정국의 이장욱 과장은 '국내 대체투자 현황 및 시사점'이란 보고서에서 "투자자 및 자산운용사 모두 대체투자 자산에 대한 위험 관리를 강화해야 한다"며 "대체투자는 전통적 투자대상보다 유동성이 낮고 위험이 커 거시경제 충격이 발생하면 높은 손실이 우려된다"고 말했다.

특히 부동산 간접투자는 오피스텔 등의 공실률 상승으로 수익률이 하락했고 해외 대체투자의 경우 환율 변동, 투자지역의 경제여건 등 위험성이 확대되고 있다고 지적했다.