올 하반기 부동산 관련 제도가 크게 달라진다. 이에 따라 내집 마련과 부동산 자산 관리에 대한 패러다임도 바뀔 전망이다. 게다가 정부의 부동산 수요억제 정책과 종합부동산세 과세 개정안이 겹쳐 과거와 같은 갭투자는 어려워질 전망이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 9일 "앞으로 주택 매입·보유·매각 등 모든 단계에서 새로운 규제가 적용될 수밖에 없다"며 "바뀌는 제도를 꼼꼼히 숙지해 부동산 자산관리와 운용, 절세에 만전을 기할 필요가 있다"고 말했다.

하반기 부동산 제도 변화를 살펴보면 우선 무소득·무주택 청년을 위한 청년우대형 청약통장 출시와 서민가계의 여신부담을 낮춰줄 비소구 적격대출 출시 등을 꼽을 수 있다. 또한 공동주택의 관리비 문제를 개선하고 1~2인 등 나홀로 세대의 가구 분화에 대응할 수 있는 기존주택 세대구분 기준도 완화된다.

특히 정부는 교통·입지가 양호한 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만가구를 연내 공급(사업승인)한다. 신혼희망타운은 분양형으로 공급하지만 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진한다. 신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아·교육 맞춤형 시설을 설치한다.

국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화하고 연말 위례신도 508가구, 평택고덕 873가구 등 2개 선도지역의 입주자를 모집한다.

이와 함께 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화된다. 정부는 제2금융권의 총부채원리금상환비율(DSR) 도입과 부동산임대업 등 여신심사를 강화한다. 3주택 이상 보유자의 임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억원&60㎡ 이하 주택)의 보증금을 과세대상에서 제외하던 혜택이 올해 말 사라진다. 특히 소형주택 과세특례가 축소되면서 갭투자나 단기 시세차익용 투자가 어려워진다.

세금도 크게 달라진다. 소규모 주택 임대소득 과세특례 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다. 주택 임대수익 금액이 연 2000만원 이하인 경우 임대소득 비과세에서 내년부터 분리과세(14%)를 적용 받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료(전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익)에 대해 과세하고 있다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억 원&60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다. 3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%)을 과세하고, 전용면적 60㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하 주택은 특례가 올해 말 사라진다.

연말에는 임차보증금과 월세를 동시에 대출해 주는 '청년전용 보증부 월세대출'이 출시된다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만원 이하 무주택 세대주로, 전용면적 60㎡ 이하로 보증금 5000만원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만원, 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야 하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%포인트를 우대해 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다.

전문가들은 "주거복지 규모와 방법이 달라지는 만큼 청년, 신혼부부 등은 새로운 제도에 맞는 전략 수립이 요구된다"고 지적한다.