올 하반기 아파트 시장은 하향 안정세가 예상된다는 전망이다.

서상권 부동산114 리서치센터 책임연구원은 28일 "보유세 개편안에 따라 시장의 관망세가 유지되며 과잉공급 리스크로 가격 하락압력이 더 커질 것"이라고 전망했다.

집값 하락 이유는 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 내 주택시장 규제와 대출규제, 다주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등 내부적인 요인과 금리인상, 경기침체 등 외부적 요인이 겹치기 때문이다. 여기에 과거 2~3년 분양된 아파트가 입주를 시작해 수도권을 중심으로 수급 불균형이 완화될 전망이다.

전세시장 역시 안정세가 예상된다.

서 연구원은 "신규아파트 공급, 재개발·재건축 이주시기 분산으로 예년과 같은 전셋값 급등은 없을 것"이라며 "지방은 공급과잉으로 전셋값 약세가 계속되며 경상, 충청 등 일부 지역은 역전세 가능성도 존재한다"고 덧붙였다.

부동산114에 따르면 올 상반기 전국 아파트 매매가격은 3.97%, 서울 아파트 시장은 8.57% 상승했다. 작년 8·2 대책에도 불구하고 서울 아파트 시장은 재건축 아파트와 새 아파트 위주로 상승세가 이어졌다. 그러나 2분기 매도자, 매수자 모두 관망세를 보이며 소강상태다. 특히 재건축 초과이익환수액이 초미의 관심사다.

지방·광역시는 지역별로 상이한 모습이다. 대구(2.16%)는 지방광역시 중 매매가격이 가장 많이 올랐고 다음으로 세종(0.89%) 매매가격이 올랐다. 반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 논란속에 하락세가 이어졌다. 전세시장은 올 상반기 전국 기준 -0.33%를 기록했다. 수도권은 서울(0.49%)이 소폭 상승한 반면 경기(-0.93%)·인천(-0.84%)은 하락했다.



서울은 그 동안 전셋값 상승의 원인이었던 재개발·재건축 이주수요가 서울시의 이주시기 조정으로 4월부터 하락 전환됐다. 지방광역시와 기타 지방은 대부분 지역의 전셋값이 하락했다. 부산이 1.37% 하락하며 전국에서 가장 낙폭이 컸다.

하반기 주택시장은 하향 안정화 흐름을 보일 것으로 예상된다. 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총체적상환능력비율(DSR) 등 전방위적 대출규제 및 다주택자 양도세 중과와 보유세 개편안이 위축 요인이다.

특히 재건축초과이익 환수제가 재건축 시장을 냉각시킬 것으로 보인다. 또한 최근 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 0.25%포인트 인상한 2.00%로 올리고 하반기 두 차례 더 금리인상을 예고한 상황이다. 이에 따라 한국 기준금리 및 주택담보 대출금리도 오를 전망이다.

올 하반기 집값 하락 요인으로 공급 20만 가구 이상도 주목할 부분이다. 전국 기준 22만 6517가구가 입주예정인 가운데 11만8395가구가 수도권에 공급된다. 수급불균형이 해소되겠지만 경기 남부권과 공급초과로 매매시장이 위축된 지방은 부담이 가중될 것으로 보인다. /이규성 기자