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[서중택의 서민들 위한 절세 비결] 양도소득세 줄이는 1세대 1주택 비과세규정 제대로 알기

최종수정 : 2018-06-20 17:03:20
현중세무회계 서중택 세무사
▲ 현중세무회계 서중택 세무사

부동산을 양도하면 양도소득세를 내지만 1세대 1주택자가 보유하던 주택은 세금을 납부하지 않는다고 알고 있다.

그런데 1세대 1주택의 요건은 생각보다 까다로워 그 요건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 비과세 대상이라고 생각하고 세금신고를 하지 않았는데 추후 1세대 2주택자 또는 1세대 1주택 요건을 충족하지 못하여 세금은 물론 가산세까지 납부하는 사례가 종종 있다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 규정에 대하여 정확히 인지하고 있는 것도 하나의 절세방법이 될 수 있다.

1세대 1주택이란, 1세대가 양도일(잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건을 충족하는 주택을 말한다. 다만, 양도 당시에 실제로 매매한 금액이 9억원을 초과하는 고가주택의 경우는 9억원 초과분에 대하여 세금을 납부해야 한다.

첫째, 거주자인 1세대가 국내에 1주택을 소유하여야 한다. 비거주자의 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 없다. 여기서 1세대란 본인과 배우자 2인이 세대 구성원의 기본단위이다. 따라서 부부가 세대를 분리하여 주민등록상의 세대주로 등재되어도 부부를 합하여 1세대를 판정한다. 다만, 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우의 소득이 있는 경우는 배우자가 없더라도 독립된 세대로 인정한다.

여기서 주의하여야 할 점은 배우자와 함께 한세대로 본다는 것이다. 즉, 본인명의 주택 1채, 배우자 명의 주택 1채를 각각 보유하고 있는 경우에는 1세대 2주택자로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 없다.

둘째, 2년 이상 보유하여야 한다. 단, 조정대상 지역의 경우 2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택은 2년 이상 거주하여야 한다. 2년 이상 거주의 경우 주민등록표상의 전입 일자부터 전출 일자까지 기간에 의함을 원칙으로 한다. 주민등록표상의 거주지와 실제 거주지가 다른 경우에는 실질과세 원칙에 따라 실제로 거주한 기간으로 계산한다.

거주요건이 적용되는 조정대상 지역은 서울(전지역 25개구), 경기도 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시(반송동, 석우동, 동탄면, 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 신리, 영천리, 오산리, 장지리, 중리, 청계리 일원에 지정된 택지개발지구에 한함), 부산광역시 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 부산진구, 수영구, 기장군, 세종특별시 등이다.

따라서 2017년 8월 3일 이후 해당 지역에서 주택을 취득한 경우(잔금청산일, 소유권이전일 중 빠른 날) 2년 이상 보유와 2년이상 거주요건을 모두 충족해야 함에 주의하여야 한다. 2017년 8월 3일 이후 취득했더라도 무주택자가 2017년 8월 3일 이전 부동산 계약을 한 경우에는 2년 거주요건을 충족하지 않아도 된다. 여기서 주의할 점은 무주택자에 한하여 적용된다는 것이다.

셋째, 미등기 양도자산이 아니어야 한다. 미등기 양도자산이란 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 경우를 말한다. 이러한 미등기 자산에 대해서는 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없다.

위의 요건을 충족하는 1세대 1주택뿐 아니라 일시적인 1세대 2주택자의 경우에도 비과세를 적용 받을 수 있는 특례규정이 있다. 직계존속 동거봉양으로 1세대 2주택이 된 경우, 혼인 또는 상속으로 인하여 1세대 2주택자가 된 경우 등은 몇 가지 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용 받을 수 있다. 따라서 해당 부동산을 양도하기 전에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 미리 검토해보고 거래한다면 양도소득세 절세가 가능하다.


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