[재건축시장 지각변동]<上> 규제와 아파트 재건축
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[재건축시장 지각변동]<上> 규제와 아파트 재건축

최종수정 : 2018-06-14 13:43:27
1대1, 신탁 등 다양한 방식 성행…"6월 보유세 강화 등으로 시장 악재 지속"

재건축 시장이 재편되고 있다. 정부가 재건축 규제를 강화하자 다양한 대안이 나오는 추세다. 6·13 지방선거 아후 보유세 강화, 금리 인상 등으로 부동산시장의 위축은 당분간 이어질 가능성이 높다. 메트로신문이 지각변동을 겪고 있는 재건축 시장의 현주소와 미래에 대해 알아본다.<편집자주>

정부의 아파트 재건축 규제에 따라 재건축 양상이 바뀌었다. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 등 규제 부담을 덜기 위해 '1대 1 재건축' 등 다양한 방식을 선택하는 단지가 늘고 있다. 그러나 이달에도 보유세 강화 등 추가 규제가 예고돼 있어 재건축 시장 위축이 이어질 전망이다.

지난 3일 남한산성에서 바라본 서울 강남·송파구 아파트 단지 모습. 연합뉴스
▲ 지난 3일 남한산성에서 바라본 서울 강남·송파구 아파트 단지 모습./연합뉴스

◆ 재초환 부담금 등…'규제 피하자'

13일 부동산 업계에 따르면 최근 단지들이 재초환에 따른 부담금 폭탄을 피하기 위해 1대 1 재건축 방식으로 눈길을 돌리고 있다.

1대 1 재건축은 현재의 세대수와 동일한 세대수로 재건축해 일반 분양을 없애는 방식이다. 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재초환을 대폭 줄이는 대신 추가 건축비를 들여 단지를 프리미엄화(化)하는 전략이다.

최근 서울 용산구 동부이촌동에 위치한 '래미안 첼리투스'는 조합원들이 각각 5억여원씩 부담해 공사비를 충당했다. 그 결과 현재 시세가 30억원대로 뛰었다. 입주 전 렉스 맨션아파트 시세(10억원대 초반)에 비해 3배가량 오른 셈이다.

서울 서초구 잠원동 신반포 5차를 재건축한 '아크로리버뷰'도 1대 1 재건축 방식을 이용했다. 이 단지는 분양 당시인 2016년 서울에서 가장 높은 경쟁률인 306대 1을 기록할 정도로 주목받았다. 현재 시세는 10억원 후반~20억원 중반대로 알려졌다.

이 밖에도 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 워커힐 아파트 등도 1대 1 재건축을 추진 중이다.

재초환 축소 방안으로 신탁 재건축도 뜬다. 신탁 재건축은 신탁사가 조합을 대신해 사업을 추진하는 방식이다. 신탁사가 사업 주체가 되는 '시행자 방식'과 조합의 위탁을 받는 '대행자 방식'으로 크게 나뉜다. 시행자 방식의 경우 신탁사가 사업비 조달부터 분양까지 다한다. 이 방식을 이용하면 조합이 신탁사에 일을 맡길 때 드는 수수료(2~3%)가 개발비용으로 계산되기 때문에 재건축 부담금을 줄일 수 있다.

최근 대전 용운주공아파트가 대표적인 신탁방식 재건축 성공 사례다. 이 단지는 지난해 12월 'e편한세상 대전 에코포레'란 이름으로 일반분양했고 지난 4월 중순 완판됐다. 신탁방식 재건축 사업 중에선 첫 성공사례로도 꼽힌다. 이 밖에도 여의도 한양아파트와 광장아파트, 영등포 신길우성2차아파트 등이 신탁방식으로 재건축을 추진한다.

아파트 매매가격지수 주간 아파트동향 . 한국감정원
▲ 아파트 매매가격지수(주간 아파트동향)./한국감정원

◆ 규제 분위기 여전…"재건축시장 한파 지속"

이런 분위기 속에도 재건축 시장은 여전히 한파다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "8·2 부동산 대책 때 나온 금융규제나 다주택자 양도세 강화 등이 시행되고 있고 재건축 안전진단 강화, 재초환 부담금 예정액 통지 등 정부가 규제를 강화하자 재건축 시장이 위축됐다"고 설명했다.

부동산114에 따르면 서울 재건축 시장은 5월 넷째 주까지 6주 연속 내림세를 보였다. 5월 넷째주 송파는 재초환 통보 등의 여파로 잠실동 주공5단지가 1500만원 정도 내렸고, 잠실동 리센츠, 엘스 등 일반 아파트도 매수세가 없어 가격이 하향 조정됐다.

6월 첫째주 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 0.01%로 전주(0.02%) 대비 상승폭이 줄었다. 반면 서울 재건축 단지 주간 변동률은 -0.05%로 짙은 관망세를 이어가고 있다.

재건축 시장은 한 동안 냉랭한 분위기를 이어갈 전망이다.

임 책임연구원은 "재건축 방식이 다양화되면 투자 수요 접근이 용이해졌다"라면서도 "그러나 투자목적이 강한 재건축은 추가적으로 가격이 상승한다는 기대감이 있어야 한다. 현재 시장 여건에서 (추가 가격 상승 기대가) 어려운 상태"라고 진단했다.

그는 "아울러 6월엔 보유세 강화 방안이 나오고 기준금리도 추가 인상될 가능성이 높아졌다"라며 "재건축 시장에 악재로 작용할 수 있는 부분들이 더 있다"라고 말했다.


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