[韓·美 기준금리 역전] 美 기준금리 역전… 韓 부동산 시장으로 이어지나?



한국과 미국의 기준금리가 10여년 만에 역전되면서 부동산 시장 영향도 불가피할 전망이다. 국내 시장금리 상승으로 주택담보대출 금리인상이 임박해서다. 여기에 정부의 대출규제가 현실화되면서 돈을 빌려 집을 사는 시대가 저물고 있다. 부동산 전문가들은 수요위축과 함께 당분간 '거래절벽'이 나타날 것으로 예상하고 있다.

미국연방준비제도(Fed)는 지난 20~21일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC)를 개최해 기준금리를 1.50~1.75%로 0.25%포인트 인상했다. 이는 지난해 12월 이후 3개월 만이다. 한국의 기준금리인 연 1.50%를 10년 7개월 만에 넘어선 것이다.

미국 기준금리가 우리나라보다 높으면 한국에 있는 외국인의 투자금이 빠져나갈 수 있어 한국은행도 기준금리 인상을 고민할 수밖에 없다.

시장금리가 오르면 대출금리의 기준이 되는 금융채나 코픽스 금리가 오르고 주택담보대출 등 각종 대출금리도 함께 올라간다. 부동산 업계는 정부의 규제와 입주물량 증가로 시장이 위축된 상황에서 연내 국내 주택담보대출금리도 연내 6%까지 치솟을 것이란 전망을 내놓고 있다.

국내 대출금리의 기준이 되는 국내 시중은행 대출금리는 이미 지난해부터 상승세를 보이고 있다.

시중은행 대출 금리가 오르자 주택담보대출 금리도 따라 오르고 있다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 예금은행 주택담보대출 신규취급액 가중평균금리는 지난 2016년 7월(2.66%)부터 계속 올라 지난 1월 3.47%까지 상승했다.

전문가들은 미국 금리 인상 속도가 빨라질 것으로 예상해 한은 금융통화위원회도 올해 1∼2차례 금리를 올릴 것으로 보고 있다. 고정금리형 주택담보대출 금리는 연말에 최고 연 6%까지 치솟을 것으로 전망하고 있다.

현재 시중은행 코픽스 기준 변동금리형 주택담보대출은 연 2% 후반에서 연 4% 초반, 고정금리형은 연 3% 후반에서 연 4% 후반이다.

주택담보대출 금리 인상으로 국내 부동산 시장은 '대출절벽' 현상이 나타날 수 있다는 우려도 나오고 있다.

정부는 이미 다주택자를 겨냥해 지난 1월말부터 신 총부채상환비율(DTI)을 도입하고, 26일부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용했다. 1450조원을 돌파한 가계부채와 '숨은 가계 빚'으로 꼽히는 자영업자 대출을 규제하고 대출 건전성을 높이기 위한 조치다.

우선 시중은행들은 DSR 100%가 넘는 대출자를 '고(高)DSR'로 분류해 대출 심사를 엄격히 할 방침이다. DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눠 대출 한도를 정하는 지표다.

기존 대출 규제는 주택담보대출만 따졌지만 DSR은 신용대출, 카드론, 자동차 할부금 등 금융권 대출을 총망라해 원리금 상환액을 따진다. 소득이나 신용도가 낮을수록 대출 한도가 우선적으로 줄어들 것으로 보인다.

은행들은 신용대출 경우 DSR 150%, 부동산 담보대출은 DSR 200%를 넘으면 신용등급에 따라 대출을 거절하기로 했다.

시중은행들은 6개월간 이 같은 DSR 기준을 시범 적용한 뒤 10월부터 금융당국 방침에 따라 전체 대출에서 고DSR 비중이 일정 수준을 넘지 않도록 관리할 계획이다.

자영업자에게 총소득에 비해 금융권의 모든 대출이 얼마나 되는지 따지는 '소득대비대출비율(LTI)'도 적용됐다. 은행들은 자영업자가 1억 원 이상의 신규 대출을 신청하면 대출 심사 때 LTI를 활용하기로 했다.

특히 개인사업자 대출 가운데 큰 비중을 차지하는 부동산 임대사업자를 대상으로는 '이자상환비율(RTI)'이 적용된다. 규제 사각지대였던 부동산 임대사업자 대출도 한도 규제를 받게 된 셈이다. 상가 임대업자들은 연간 임대소득이 대출 이자의 1.5배, 주택은 1.25배를 밑돌면 신규 대출을 받을 수 없다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 당장 큰 영향은 없겠지만 금리 인상이 지속적으로 이뤄진다면 중장기적으로 보았을 때는 대출 등 거래시장에 영향을 줄 가능성이 높다"고 말했다.