다주택자는 대출문턱 높아져…추가대책에 미래소득 반영기준, 원리금 산출방식 등 포함될듯

다(多)주택자를 겨냥한 대출규제인 신(新)DTI(총부채상환비율) 세부 내용이 이달 말 발표될 예정이다. 신DTI는 차주의 상환 능력 대비 원리금 상환부담을 정확히 반영해 대출액을 산정하는 대출 심사 규제비율이다. 내년 1월부터 신DTI가 도입되면 다주택자는 대출 문턱이 높아지고, 청년·신혼부부는 오히려 대출 기회를 얻을 것으로 전망된다.



◆ 깐깐해지는 대출심사…4.1억→3.2억으로 대출액 줄듯

13일 금융 당국에 따르면 금융위원회는 '10·24 가계부채 종합대책' 중 대출 총량 규제의 일환으로 발표한 '신DTI' 세부 내용을 마련하고 있다.

기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주담대의 원금까지 포함한다. 대출 심사를 더 까다롭게 진행해 '빚내서 집을 사 투자하는' 투기 세력을 잡는다는 취지다. 적용지역은 서울을 포함한 수도권, 세종시 등 조정지역이다.

이미 주담대가 있는 차주는 두 번째 주담대부터 만기 제한(15년 예정)을 도입한다. 대출기간을 늘려 DTI를 회피하는 걸 방지하기 위해서다. 일시적 2주담대의 경우 즉시처분 조건에서는 부채 산정 시 기존 주담대 이자상환액만 반영한다. 2년 내 처분 조건에서는 두 번째 주담대의 만기제한이 적용되지 않는다.

다만 청년층이나 실수요자는 대출이 더 유리해졌다. 신DTI 산정 기준에 앞으로의 미래소득(입증가능성·안정성·지속성 등)까지 포함되기 때문. 무주택자인 청년층(만 40세 예정)에 대해서는 장래예상소득 증액한도를 미설정하고, 장래소득 상승 예상으로 소득 산정 시 일정비율은 최대 10%까지 증액해주는 방안을 검토 중이다.

예를 들어 연소득 4000만원의 무주택자 A씨(35)가 서울 지역의 아파트담보대출(만기 20년)을 받으려고 한다. 현재 소득을 이용하면 2억3400만원까지 대출을 받을 수 있는데, 장래예상소득 상승을 반영(금융위 추산)하면 오히려 17.5%(4100만원) 많은 2억7500만원을 빌릴 수 있다.

반면, 주담대 1건을 보유한 연소득 1억원의 B씨가 서울 지역 아파트담보대출을 받으려면 2년 이내 기존 주택 처분조건부로 대출을 받아도 실제 적용받는 DTI는 30%가 된다. 이럴 경우 B씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 기존 4억1000만원에서 3억1800만원으로 22.3%(9100만원) 떨어진다.



◆ 11월말 신DTI 세부방안 나온다

다만 신DTI 기준에 미래소득 산정방식, 원리금 산출 방식 등이 구체적으로 확정되지 않은 상태라 이달 발표될 신DTI 세부방안에 관심이 쏠린다.

미래소득의 경우 아직 실현되지 않은 소득인 만큼 어떤 정보를 활용해 기준을 정할 것인지가 관건으로 보인다. 정부는 차주의 미래 소득이 오를 것으로 예상되면 산정 소득을 최대 10% 증액할 수 있는 방안을 검토 중이다. 앞으로 월급이 오를 신입사원은 산정 소득이 더 커지고, 퇴직 등을 앞둔 장년층의 경우 인정받는 소득이 작아지는 식이다.

이렇게 되면 청년층에게만 유리한 구조라는 지적도 나온다. 이에 대해 10·24 가계부채 종합대책 브리핑 당시 유재수 금융위 금융정책국장은 "연령이 많은 사람에게 불리하지 않도록 설계하겠다"며 "장년층은 향후 소득이 감소할 수 있다고 생각해 여신심사 시 만기를 일정 부분 제한하는 방향 등을 검토할 것"이라고 말한 바 있다.

신DTI 계산 방식 중 '모든 주담대 원리금'을 어떻게 계산할지도 쟁점이다. 차주가 기존에 갖고 있는 대출의 만기 산정 방식에 따라 신DTI에 따른 대출가능금액이 크게 달라지기 때문.

금융위 금융정책과 관계자는 "아직 발표 시점은 내부적으로 조율이 안 됐으나 11월 말 정도를 생각하고 있다"며 "10·24 대책에서 개략적인 방안만 나왔다면 이번 추가 방안엔 규제가 추가되는 게 아니라 실제 도입 기준 등이 자세히 나올 것"이라고 말했다.

한편, 금융감독원이 올 상반기 KB국민은행에서 주담대를 새로 받은 차주 약 6만6000명을 표본으로 신DTI 도입 시 누적효과를 추정한 결과 신DTI가 적용되는 지역 신규차주의 8.3%, 전국기준으로는 3.6% 영향을 받는 것으로 나타났다. 이들 차주의 평균 대출금액은 2억5809만원에서 12.1%인 3118만원 줄어들 것으로 추산됐다.