부동산으로 돈 쏠림 현상이 이어지면서 부동산금융 익스포저(위험노출금액)가 급증한 것으로 나타났다.

한국은행은 익스포저가 과도하게 늘어날 경우 부동산 경기변동에 따라 금융시스템의 안정성이 저하될 수 있다고 경고한다. 특히 공적기관의 보증(주택구입 및 임차대출 등) 관련 익스포저에 우려를 보냈다.

금융당국은 증권사 부동산 프로젝트파이낸싱 등 과거 저축은행 사태와 같은 부실 뇌관이 되지 않을까 촉각을 곤두세우는 분위기다.

한국은행이 22일 내놓은 '2017년 금융안정보고서'에 따르면 부동산금융 익스포저(가계 및 부동산 관련 기업에 대한 여신, 관련 금융투자상품의 합계)는 2016년 말 1644조원에 달했다.

이 가운데 가계가 904조원으로 가장 큰 비중(55.0%)을 차지했다. 나머지는 기업 578조원(35.1%), 금융투자자 162조원(9.8%)으로 구성됐다.

가계의 부동산금융 익스포저가 급증한 배경은 공적기관을 통한 보증대출(주택구입 및 임차대출 등)이 빠르게 확대된 탓이다.

부동산 관련 기업은 프로젝트파이낸싱(PF)대출 비중은 낮아졌으나 사업자보증(주택분양 등)이 크게 증가했고, 금융투자상품은 유동화증권(MBS 등) 비중이 높아지고 직접투자 상품(회사채·CP)은 감소했다.

리스크 부담주체는 금융기관 익스포저가 56.2%(924조원)에 달했다. 이어 보증기관 32.5%(534조원), 금융투자자 11.3%(185조원) 순이었다.

부동산 대출 리스크가 커지자 은행들은 거액의 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 대출 심사를 강화하고, 보수적으로 건전성을 분류하는 등 리스크 관리를 강화하고 나섰다.

은행연합회는 지난 달 은행권 TF(태스크포스)를 운영해 '부동산 프로젝트 파이낸싱 리스크관리 모범규준'을 내놨다. 앞으로 은행들은 일정규모 이상의 부동산 프로젝트 파이낸싱을 진행할 때 사업성 평가 단계에서 외부기관 자문 등을 받아 객관성, 전문성을 보완해야 한다.

또 '보통' 등급으로 평가된 사업장의 건전성 분류를 강화해 '요주의'로 분류하도록 했다. 보통 등급은 사업성이 양호하나 향후 사업성 저하를 초래할 수 있는 잠재적 요인이 존재하는 사업장이다. 지금까지 건전성을 판단할 때 '양호' 등급은 '정상'으로, '악화우려' 등급은 '고정이하'로 분류했지만 '보통'등급은 별도 분류 규정이 없었다.

주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등 보증기관의 보증분도 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 익스포저 한도 및 시공사(건설사) 간접 익스포저 한도 관리대상에 포함시키도록 했다. 이와 함께 부동산 프로젝트 파이낸싱 대출 취급시 차주의 자기자본투입비율도 고려하도록 했다.

문제는 금리상승에 따른 부실 가능성이다.

지난 3월 열린 거시금융안정상황회의에서 한 금통위원은 "가계 및 기업 신용이 부동산 부문에 쏠리면서 금융기관의 부동산 관련 익스포저가 확대되고 있어 향후 부동산 경기의 향방이 금융 안정 측면에서 매우 중요하다"면서 "금리 상승 등에 따른 부동산 연계 대출의 부실 가능성에 대해 지켜봐야 한다"고 지적했다.

한국은행은 금융안정보고서에서 "2014년부터 공적기관의 보증관련 익스포저가 빠르게 늘어나고 있어 금융안정 측면에서 이에 유의할 필요가 있다"면서 "이 기관은 서민·취약계층 주거안정 지원 및 차주 상환부담 완화 등에 대한 긍정적 역할을 하고 있으나 동시에 부동산 관련 대출 신용리스크의 상당부분을 이들 기관이 부담할 가능성이 있다"고 말했다.