문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책이 나왔다. 최근 부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부가 택한 전략은 '필터 아웃(Filter out·걸러내다)'. 공급 억제와 수요 위축이 아닌 투기적 수요만 걸러내는 데 초점을 맞췄다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회는 19일 정부서울청사에서 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'을 발표했다.

이번 방안에는 기존 서울 중심의 청약 조정대상 지역에 경기·부산 지역을 추가하고 조정대상 지역의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 10%포인트 하향 조정하는 내용이 담겼다. 정부는 이번 대출 규제강화로 전체 대출자의 약 24.3%가 영향을 받을 것으로 내다봤다.

이날 브리핑에는 기획재정부 고형권 1차관, 기재부 이찬우 차관보, 국토교통부 박선호 주택토지실장, 금융위원회 김용범 사무처장이 참석해 기자들의 질문에 답했다.

Q. 이번 대책은 수요 억제 방안에 치중했다. 공급 확대 방안은 따로 없나.

A. (기재부 고형권 1차관) 현 시장의 분양 물량을 보면 특별히 줄어들 요인이 없는데, 수요 측면에서 국지적 과열이 촉발된 부분이 많다. 그래서 대책 방향도 공급 억제 보다는 수요 관리에 초점을 맞췄다. 수요 관리도 시장 전반의 수요 위축이 아닌 투기적 수요를 '필터 아웃' 시키는 게 중점이다. 다만 실수요자는 내집마련의 꿈을 이룰 수 있도록 정부 지원을 강화한다.

대책의 강도는 중상 수준이다. 앞으로 시장이 불확실한 측면이 있기 때문에 중상 수준의 강도로 대응하고 시장 상황을 모니터링하면서 필요 시 투기 과열 지역 지정 등 강한 수단을 동원할 수 있다는 생각으로 대책을 만들었다. 공급 별도의 대책은 '주거 복지 확충'이라는 기조 아래 현재 국정 과제를 가다듬고 있다.

(국토부 박선호 주택토지실장) 서울을 비롯한 주요 지역에 신규 주택 공급량 자체가 부족하진 않다고 판단했다. 최근 집값 불안 진단 원인도 공급 위축보다는 단기적인 투자 수요가 특정 지역으로 집중된 데 있다. 수요 관리가 필요하다는 차우너에서 DTI, LTV 등 조정대상 지역 제도의 실효성을 강화하게 됐다. 필요한 곳에 양질의 주택은 지속적으로 확충할 예정이다. 공적 임대주택 연간 17만호를 비롯해 다양한 형태의 정기사업과 새로운 단지개발 사업 등을 적절한 규모로 시행할 것이다. 이에 따라 도심, 교통접근성 양호 지역에서 유발될 수 있는 주택 수요를 충분히 흡수해 나가도록 할 계획이다.

Q. 주택가격 5억원 이하의 무주택자를 대상으로는 LTV, DTI 신규 규제를 적용하지 않기로 했다. 이로 인해 혜택을 볼 실수요자는 어느 정도인가.

A. (금융위 김용범 사무처장) 이번 조정대상 지역 전체 대상으로는 부부 연간 소득 6000만원 이하의 무주택자가 약 55%다. 다만 서울 지역 대상 수치는 아니다.

Q. 시장에서 총부채원리금상환액 비율(DSR) 조기 도입은 어떻게 되나.

A (김 처장) DSR 도입은 국지적인 부동산 가격 과열 등급에 대한 선별적 대응이다. 가계부채 증가속도를 다르게 하는 차원의 대책이 아니다. 가계부채 전체 상황에 대한 진단, 추가적으로 규제를 정비할 사항에 대해서는 계속 검토하고 있다. 필요 시 8월 가계부채 종합대책에 추가하겠다.

Q. 7월 말 LTV 규제 완화 조치 외 나머지 지역의 LTV·DTI 조치는 어떻게 되나.

A. (김 처장) 행정 입법예고 기간은 최대한 단축해 7월 3일 시행할 예정이다. 조정대상 지역의 규제를 강화하는 내용을 포함해 다른 지역의 규제 완화 일몰을 1년 연장하는 방안을 일괄적으로 하겠다. 두 가지 내용을 시차적으로 행정지도 하지 않고 하나의 단일 행정지도로 예고해서 마련할 예정이다.

Q. 8월 가계부채 종합대책의 종합적인 부분은.

A. (김 처장) 8월 가계부채 종합대책은 기존 여러 가지 정책의 실효성을 진단하겠다. 최근 몇 년간 정책 실효성을 진단하고 담보가치, 차주상황 등을 정교하게 하는 측면이 있다. 최근 금리 인상 기조 등을 감안할 예정이다. 기본 원칙은 담보 리스크와 차주 상황에 맞는 정교화 정책이다.

Q 이번 대책에서 투기 지역을 지정하지 않았다. 지금도 충분히 과열 상태로 보이는데.

A (박 실장) 투기과열지구 지정은 크게 정량적 기준과 정성적 판단으로 나뉜다. 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량적 지표로 1차 판단을 하고 이와 관련해서 투기 과열 조짐이 있는 지역이나 과열 심화에 따라 다른 지역으로 확산될 우려 등 정성적으로 평가해 투기 과열 기구로 지정한다. 정부는 내부적으로 투기과열지구의 지정과 관련된 기준을 마련해서 검토하고 있다. 작년 11월에도 투기과열지구 지정과 관련해 과열 지속 시 지정을 적극적으로 검토한다고 말했다. 지금 여러 상황을 종합하면 현 수준의 가열이 지속되면 투기과열지구를 지정할 가능성이 작년 11월보다 한 단계 더 높아졌다.

Q. 맞춤형 LTV·DTI 조정방안 시행이 다음 달 3일인데, 그 전에 선수요가 발생하면 어떻게 대처할건가.

A. (김 처장) 시행 전 대출이 실행되거나 금융사와 상담이 완료돼서 금융사 시스템에 신청이 완료된 경우엔 기존 비율대로 할 수 있도록 하겠다. 과거 제도 변경 시에도 2~3주간은 그렇게 해 왔다.

Q. 분양권 전매제한은 작년 11월에도 내놨는데 효과가 없다는 평가가 있었는데.

A. (박 실장) 작년 11·3 대책은 신규 주택시장, 새 아파트 청약 시장 중심으로 국지적 과열을 완화하기 위한 대책이었다. 상당부분 소기의 성과를 거뒀다고 평가한다. 주요 조정대상지역에 청약경쟁률이 상당부분 완화됐다는 게 그 증거다. 다만 분양권 전매 제한 기간은 강남 4개구를 제외한 나머지 지역은 대부분 1년 6개월이었다. 계약 체결 후 일부 분양권 전매를 기대하는 청약 가수요가 발생했던 게 사실이다. 이번에 서울 전역에서 소유권 이전 등기 시까지 분양권 전매를 제한했다. 주택시장의 국지적 가열이 기존 주택 시장의 수요 증가로 인한 부분도 있기 때문에 적정 수준의 대출과 금융기관의 리스크관리를 도모해 금융규제를 연계 도입했기 때문에 이번 대책의 효과는 종전 대책을 보강하는 수준에서 상당한 실효성을 거둘 수 있을 것이다.

Q. 이번 LTV·DTI 규제로 주택담보대출은 얼마나 줄어들 것으로 보이나.

A. (김 처장) 전체 대출의 24.3%가 대출 규제강화의 영향을 받을 것으로 예상한다. 조정지역 대상 내 전체 차주 중에서 이번에 강화된 LTV 60%, DTI 50%를 초과하는 차주가 54% 정도다. 이 중에서 규제강화를 적용받지 않는 서민·실수요자가 55%다. 다시 말하면 규제강화의 영향을 받는 게 45% 정도이기 때문에, LTV·DTI 초과 비중 54%와 규제강화 저용 45%를 곱하면 24.3% 정도가 영향을 받을 것으로 보인다.