문재인정부의 첫 부동산 대책인 '6·19 대책'은 투기세력을 차단하면서도 부동산 시장 냉각과 저소득층·실수요자의 피해를 최소화하는 데 초점을 맞춘 '핀셋 규제'로 요약된다.

부동산업계에서는 대체로 긍정적인 평가를 내리면서도 실수요자의 피해를 막기에는 좀 더 구체적인 준비가 필요하다는 지적을 내놨다.

정부는 19일 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안을 발표했다. 조정대상지역의 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)을 각각 60%, 50%로 10%포인트씩 강화하고 분양권 전매제한 지역을 서울 전역으로 확대, 집단대출에도 DTI 규제를 새롭게 적용하는 것 등을 골자로 한다.

업계에서는 이번 대책이 서울과 부산 등 일부지역에 중점을 뒀고 투기과열지구 지정이나 보유세 도입 등 고강도 카드는 빠져있는 만큼 당장 건설사에 미치는 큰 영향은 없을 것으로 보고 있다. 다만 자금력이 풍부한 투기세력이 빠지고 실수요자들의 금융권 대출이 어려워지면서 하반기부터는 부동산 시장도 점차 위축되는 모양새를 보일 것이라는 예상이다.

한 대형건설사 관계자는 "6·19 대책은 시장을 냉각시키지 않는 선에서 투기수요를 억제하기 위한 핀셋 규제로 보인다"며 "시장에서 예상했던 수준에서 규제가 나온 만큼 분위기가 크게 바뀌지는 않을 것으로 예상한다"고 말했다.

이 관계자는 또 "다만 이번 대책이 너무 낮은 수준에 그쳤다는 얘기도 나오고 있는 만큼 추가적인 규제가 나올 가능성도 적지 않다"며 "앞으로 시장 변화를 유심히 지켜보면서 분양일정을 잡을 예정"이라고 말했다.

업계에서 또 유심히 바라보는 부분은 전매제한 지역의 확대다. 정부는 이번 대책을 통해 서울 전역의 전매제한 기간을 소유권이전등기시까지로 늘렸다. 기존 전매제한 기간은 강남4구 외에는 1년 6개월이었다. 정부는 강남4구 못지않게 나머지 21개구의 청약시장도 과열조짐을 보이고 있다는 판단을 내린 것으로 보인다.

이에 따라 강북권 청약시장에서도 일대 변화가 예상된다. 특히 용산구와 마포구, 성동구의 경우 미군기지 이전에 따른 신규 분양은 물론 직주근접 매력과 한강변 프리미엄으로 업계의 집중적인 관심을 받던 지역이다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "강남권을 옥죄면 주변지역이 반사이익을 봤던 경우가 있지만 이번에는 이 부분까지 차단한 것으로 보인다"며 "이에 따라 재개발 물량들이 타격을 받을 수 있고 수요자들도 관망세를 보이면서 최근 급등세를 나타냈던 가격도 둔화될 것으로 전망된다"고 말했다.

전매제한 규제는 이날 이후 시행되는 입주자 모집 공고분부터 적용된다. 이에 따라 기존 신축 아파트와 분양권 시장으로 투자수요가 몰릴 수 있다는 우려도 나온다. 실제로 지난해 11·3대책 직전에 분양을 마친 단지는 전매제한 기간이 끝나자마자 거래가 급등하며 가격이 크게 오르기도 했다.

또 다른 건설사 관계자는 "서울 전역 전매제한으로 대책 발표 이전 분양권의 희소성이 커질 것"이라며 "앞으로 현금여력이 충분한 고소득층은 알짜 지역에 분양받기 더 쉽고 대출 많이 받아 강남권 진입하기는 이제 힘들 것으로 전망된다"고 전했다.

실수요자를 위한 추가적인 대책이 필요하다는 지적도 나왔다. 유정석 단국대학교 도시계획·부동산학부 교수는 "분양권 전매제한 지역이 확대되면서 투기세력을 위축시키는 데에는 확실히 효과를 볼 것으로 예상되지만 정책이라는 것은 항상 의도와는 다르게 효과가 나타날 수 있다"며 "특히 분양권 매매를 막은 부분은 실수요자들에게 피해로 돌아갈 수 있다"고 설명했다.

유 교수는 이어 "최근 달아오른 강남4구는 교육 및 주거 환경 등 입지적인 조건이 좋아 전통적으로 인기가 좋은 곳이고 경쟁률도 높다"며 "전매제한을 하게 되면 청약을 했는데 당첨되지 못했던 실수요자들의 피해가 우려되고 형평성 부분에 대한 추가적인 논의가 필요하다"고 지적했다.

김 팀장은 "이번 규제는 기존 아파트 시장보다는 청약시장에 초점을 맞춰 신규분양 가수요를 차단하기 위한 것으로 볼 수 있다"며 "일정부분 투기 및 투자수요가 이탈하면서 청약경쟁률이 낮아지는 효과를 볼 수 있을 것"이라고 설명했다.

김 팀장은 이어 "분양권 전매가 제한된 상황에서 잔금대출까지 막히면 계약금만 가지고 청약 시장에 뛰어든 사람들이 잔금을 치루지 못해 하반기에는 매도물건이 늘어날 수도 있을 것"이라고 말했다.