*[韓경제, 위기라 말하고 희망이라 쓴다]

제1부 위기의 한국경제 부동산시장 거래절벽

"11·3 부동산대책과 은행권 주택담보대출의 가산금리 상승세 때문에 매수자들이 심리적으로 압박을 느끼고 있어요. 다소 저렴한 금액으로 급매물이 나와도 1000만~2000만원 정도 더 내려야 거래가 될 듯 말 듯 한 분위기입니다."

11·3 부동산대책 이후 어느덧 한 달이 훌쩍 넘었지만 여전히 서울 강남 부동산시장은 냉랭한 기류가 흐르고 있다. 최근 청약조정지역에 대한 재당첨·1순위 제한 등 후속 조치까지 시행되면서 규제 후폭풍이 본격화 되는 조짐이다.

서울 재건축 아파트값은 11·3 대책 후 5주 연속 하락세다. 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값이 전주보다 0.16% 떨어지며 하락폭이 커졌고 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락하며 지난주 2년만에 마이너스 변동률을 기록한 이후 다시 하락흐름이 이어졌다. 서울에서는 ▲양천(0.18%) ▲강동(0.17%) ▲송파(0.08%) ▲중랑(0.05%) ▲관악(0.03%) ▲강남(0.01%) 순으로 매매가격이 하락했다.

◆관망세 지속…가격낮춰도 매수 실종

지난 14일 기자가 찾은 강남4구(강남·서초·송파·강동) 부동산시장은 예상대로 '거래 한파'가 이어지고 있었다.

한때 천정부지로 치솟던 가격도 수 천 만원씩 떨어진 상황이다. 이중 개포동과 잠실이 눈에 띄게 시세가 떨어진 상태로 급매물이 간간히 나오고 있다. 잠실주공5단지는 대책 발표 이후 시세보다 저렴한 급매물이 나오지만 거래로 이어지지 않고 지난주보다 1500만∼2500만원 떨어졌다. 강남구는 개포주공 1단지 매매가격이 1000만∼3000만원 떨어졌다.

개퐁동에 위치한 부동산중개업소 관계자는 "11·3 대책 후 분위기 침체가 한 달 넘게 이어지고 있다"며 "특히 개포1단지 전용 84㎡ 같은 경우 지난 9월 10억7000만원에 거래됐었는데 현재 9억8000만원까지 가격이 떨어져서 매수자가 나타나지 않고 있다"고 말했다.

인근 다른 부동산 중개업소 관계자는 "개포주공, 시영아파트의 지난 주말 시세는 대부분 보합세였다"며 "개포1단지 전용 41·84㎡ 가격이 10억원에서 9억9000만원으로 가격이 내리고 있다"고 밝혔다.

송파구 잠실주공 5단지도 11·3 부동산 대책에다 서울시의 50층 재건축 불허로 인해 한달 새 1억원 이상 하락한 급매물이 나오고 있다.

앞서 서울시는 관련 부서 검토를 거쳐 현재 제3종일반주거지역인 정비구역 중 일부 구역을 준주거지역으로 상향해 최고 층수 50층 주상복합 건물을 짓는 주공5단지 재건축 계획안에 대해 재검토가 필요하다는 의견을 재건축 조합에 전달했다.

잠실주공 공인중개업소에 따르면 잠실주공5단지가 한 달 전만해도 15억~16억원선에서 시세를 형성했다. 하지만 대책 이후 14억~14억5000만원대로 떨어지는 등 현재는 13억3000만원대에 급매물이 간간히 나와 있는 상태다. 이달 들어 거래건수는 한 건도 없다는 게 부동산 관계자들의 설명이다.

잠실에 위치한 부동산 중개업소 관계자는 "112㎡ 경우 현재 14억원에 호가가 형성돼 있다"며 "지난주보다 4000만원 내린 급매물도 나오지만 거래는 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

이 처럼 11·3 대책 후 강남권 부동산 시장에 관망세가 짙어지고 있다. 업계에서는 내년 초까지 이같은 분위기가 지속될 것으로 예상했다.

부동산 관계자들은 "부동산대책과 국내 정치 상황 등 여러 불안 요소가 가중돼 있어 내년 1월까지는 시장 분위기가 침체될 것"이라며 "트럼프 임기가 시작되는 1월 중순 이후부터는 시장 방향성이 서서히 잡힐 전망"이라고 말했다.



◆건설사들, 내년 재건축·재개발 '집중'

"내년 주택시장은 정부 규제로 인해 주택을 매입하는 자체 사업이나 PF(프로젝트파이낸스) 등 도급 사업보다는 재건축, 재개발 등 도시정비 사업 위주로 재편될 가능성이 높습니다."

대형 건설사 관계자는 내년 주택시장 전망에 대해 이 같이 말했다.

내년 아파트 시장은 대출 규제 이외에 금리 인상 가능성, 가계부채 심화 등 불확실성이 커짐에 따라 건설사들 역시 이미 일부 수요가 확보돼 있는 재건축 위주의 분양에 집중할 가능성이 크다.

공공택지 위주로 사업을 진행해 왔던 중견사들도 정부가 택지개발지구에서 토지를 공급하지 않을 계획이어서 재건축 사업에 진출해 대형 건설사와의 경쟁을 펼칠 전망이다.

15일 업계에 따르면 정부가 공공택지 공급을 줄이고 PF 대출보증을 강화함에 따라 주요 건설사들이 내년도 분양 물량을 대폭 줄이고 재건축사업 수주에 집중하고 있다.

지난해와 올해는 주택 시장이 호황을 누리고 분양 시장에 수요도 몰려 수익성이 높은 자체 사업이나 PF 사업이 활발하게 이뤄졌다.

하지만 내년부터는 정부 규제로 부동산시장이 실수요자로 개편됨에 따라 상대적으로 리스크가 높은 PF 사업보다 기존 조합 물량이 확보된 도시정비사업이 각광받을 가능성이 높다.

도시정비사업은 조합원 물량이 정해진 상태라 다른 나머지 주택사업과 비교해 미분양 리스크도 적고 기존에 단지가 조성된 곳이라 입지 여건도 우수해 수요자도 많다.

특히 도시정비사업 중에서도 사업성이 좋은 강남 재건축 단지는 대형 건설사들의 수주 1순위 지역이다. 실수요와 투자수요가 많고 사업성이 담보돼 있어 미분양에 대한 리스크가 적다.

전매제한 규제에서 빗겨나간 부산 역시 재건축·재개발 정비사업 수주를 놓고 GS건설, 포스코건설, 대우건설, 현대산업개발 등 대형사들의 물밑 싸움이 한창이다.

이달 전국에서 시공사를 선정하는 사업장은 서울과 부산에서 각각 2곳, 총 4곳이다.

서초구 '방배6구역'은 이미 지난 10일 대림산업과 현대건설이 경쟁을 펼친 가운데 대림산업이 최종 시공사로 선정됐다.

업계 관계자는 "내년 시장 불확실성에 건설사들이 안전한 재건축·재개발 사업에 사활을 걸고 있다"며 "향후 개포주공 5~7단지, 잠실과 압구정 재건축 단지도 2~3년 후에 시공사 선정에 들어가게 되면 건설사들의 경쟁은 더욱 치열할 것"이라고 말했다.