최근 용산 부동산시장에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 지난달 초 용산4구역 도시정비사업이 8년 만에 재개됐다. 금융위기 이후, 장기 침체에서 쉽사리 벗어나지 못했던 용산은 한강로를 중심으로 용산역 주변의 대규모 개발사업들이 재조명되면서 투자에 대한 기대감이 높아졌다. 하지만 전국적인 부동산 경기 둔화에 따라 순항 여부는 아직 불확실하다.

◆8년 만에 개발되는 용산4구역, 용산 일대 투자관심 유도

6일 NH투자증권에 따르면 지난 4월 6일 용산구 한강로3가 국제빌딩 주변의 용산4구역 정비계획변경안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 아파트와 오피스, 상업시설은 물론 대규모 문화공원이 어우러진 복합지구로 개발된다. △주상복합 아파트 4개동(31~43층) △업무시설 1개동(34층) △공공시설(5층) △문화공원(가칭 '용산파크웨이', 1만 7,615㎡)이 들어설 계획이다.

용산역과 이촌역 사이, 용산공원 남쪽에 위치한 용산4구역은 부지 규모만 5만 3,066㎡에 달한다. 이르면 오는 10월에 착공해 2020년에 준공될 예정이다. 계획대로 개발이 진행된다면, 한창 개발중인 용산역 일대의 초고층 주상복합아파트와 업무용 고층빌딩이 새로운 스카이라인을 형성할 것으로 기대된다.

◆ 용산은 개발중, 용산역 일대 초고층 스카이라인 구축

용산4구역 외에도 용산구 한강로 일대는 요즘 개발이 한창이다. 용산역 전면구역에서는 삼성물산(3구역, 래미안용산, 2017년 상반기 준공예정)과 대우건설(2구역, 푸르지오써밋, 2017년 하반기 준공예정)이 초고층주상복합을 건립 중이다.

국제빌딩구역에서는 아모레퍼시픽(1구역, 2018년 준공예정)이 본사를 새로 짓고 있고, 이번에 정비계획이 확정된 4구역은 효성건설이 초고층주상복합과 상업, 업무시설을 건립한다. 4구역 남쪽으로 5구역에는 의료관광호텔 개발의 사업시행인가를 진행하고 있다.

용산역 뒤로는 용산관광터미널 부지에 서부티엔디용산호텔의 공사가 진행 중이다. 국내 최대규모인 1729개의 객실로 구성된 대규모 호텔로서 연면적은 18만 4,177㎡이고, 지상 32층 높이의 3개 동으로 구성된다.

이들 건물이 완공되는 2017년부터 2020년까지 아파트 입주민과 오피스 직장인이 유입되면서 용산역 일대 부동산시장이 활기를 띨 가능성이 있다. 대규모 문화공원과 상업시설이 함께 개발되기 때문에 새로운 관광명소로 부각될 수 있다. 얼마 전 문을 연 신라아이파크면세점과의 시너지 효과도 높아질 수 있다.

NH투자증권 김규정 연구원은 "새로운 수요가 유입되고 상권이 살아나면, 최근 지지부진했던 용산 일대의 주요 개발사업들이 다시 추진될 가능성도 제기된다. 용산역 인근으로는 신용산역과 삼각지역 사이의 복합단지 개발예정구역들에 대한 관심도 형성될 수 있다."고 설명했다.

이어 "이렇다 할 성과를 내지 못하고 표류중인 한남뉴타운의 개발이나 아직 마무리되지 않은 국제업무 지구의 향방에도 장기적으로 긍정적인 효과를 줄 수 있다."고 덧붙였다.

◆ 용산역 일대 개발에도 회복 부진했던 용산

하지만, 당장 용산의 부동산시장이 정상화되지는 쉽지 않아 보인다는 게 전문가들의 설명이다.

2006년까지 급등세를 보이던 용산 부동산시장은 금융위기를 거치면서 하락하기 시작해 2010년부터 지난 2014년까지 5년간 내리 아파트값이 떨어졌다. 5년 동안 용산구 아파트값은 10.34% 하락해 같은 기간 서울시의 하락률(-7.7%)보다 2.64%p 더 떨어졌다. 2009년부터 아파트 전세가격은 꾸준히 상승세를 보였음에도 불구 하고 매매가격은 약세를 벗어나지 못했다.

서울 부동산시장이 본격적인 회복세를 보인 2015년부터 2016년 3월 현재까지는 용산 역시 회복세를 띠고 있지만, 2015년 이후 용산의 아파트값 누적 상승률은 3%에 그친다. 같은 기간 서울시 아파트값 상승률(5.91%)의 절반 수준이다.

김 연구원은 "금융위기 이후 장기 하락에 비해, 최근의 회복세는 서울 평균을 밑돌고 있어 향후 지역 내 개발사업의 정상화 여부에 따라 추가 회복여력이 남아있다고 볼 수 있다"고 말했다.