주택 면적 늘리는 게 중요

보유기간도 2~3년 돼야



노후 생활을 위해 주거와 임대료 수익을 동시에 누릴 수 있는 상가주택에 대한 관심이 폭발적이다. 상가주택이란 1인 소유의 건물에 상가와 사무실이 추가된 단독주택 유형 중 하나로 볼 수 있다. 20억~50억원 내외로 자금력이 있는 실수요층을 중심으로 1~2층 상가·사무실, 3층 주택임대, 4층 임대인이 거주하는 형태의 괜찮은 상가주택을 찾아달라는 요청이 많다. 임대수익이 주요 목적이다 보니 전세보다는 월세를 받을 수 있는 상가주택을 선호하는 것으로 보인다.

상가는 양도차익이 발생하면 무조건 양도소득세를 물어야 하지만, 주택은 1세대 1주택 요건을 갖추고 양도하면 비과세 등을 적용받을 수 있다. 1세대 1주택은 양도가액 9억원을 초과하면 초과 부분에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야만 한다.

그러나 1주택자라도 양도차익의 최대 80%까지 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상인 부동산에 대해 공제율 24~80% 차등 적용)를 적용받게 돼 세(稅) 부담이 줄어든다. 상가와 주택의 성격을 동시에 지니는 상가주택을 양도할 경우 주택으로 간주된다면 양도소득세 절세(節稅) 면에서 유리해진다. 이에 문의가 많다.

결론부터 말하자면 상가겸용주택도 일정 조건만 갖추면 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

상가겸용주택으로 비과세를 받을 수 있는 방법은 다음과 같다. 만약 주택으로 사용하는 면적과 상가로 사용하는 면적이 비슷하다면 부동산 컨설팅를 통해 어느 정도는 조정이 가능하다. 계단, 복도 등을 주택의 면적으로 조정하는 방법이 있다. 전체 면적 중 주택 사용 면적이 더 클 경우 상가를 포함한 건물 전체는 주택으로 간주된다. 이 때문에 보유기간이 2년을 넘게 되면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 단, 고가주택 기준인 9억원 미만인 경우다.

주택면적이 상가면적보다 작거나 같을 경우 상가부분은 주택으로 간주되지 않는다. 2년 이상 보유하고 양도가격이 9억원 이하라 할지라도 상가부분을 제외한 주택부분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

이외에 조건이 된다면 주택부분을 증축해 주택으로 사용하는 부분이 50%를 넘게 하는 방법도 있다. 신축을 고려할 경우에는 초기 단계에서부터 주택이 50%가 넘도록 설계하면 된다.